归母核心利润增长26%至35 亿元：截至2020 年中期，公司实现营业收入223 亿元，同比增长11%。毛利增长12%至75 亿元，毛利率33.8%，同比上升0.4 个百分点，公司录得归母利润约27.7 亿元，同比下滑2.4%，归母利润略有下降，主要在于除公司结转收入受疫情影响外，部分由于公司中期录得汇兑亏损6.8 亿，相比去年同期仅亏损1.1 亿。假如剔除公平值经损益入账的金融资产公平值亏损净额、汇兑亏损净额等，公司录得归母核心利润约35 亿元，同比增长26%，中期业绩增速在同行中表现亮眼，同时公司业绩增长质地也更加扎实：1）公司卖旧改股权录得收入约3.26 亿元，相比去年同期减少6.5 亿；2）投资物业公允价值变动录得0.72 亿元，同比去年同期减少3.2 亿元。同时考虑到今年受疫情影响，大部分房企竣工进度有所放缓，公司物业销售结转增长12%至206.4 亿元，结转进度基本符合预期。
　　全年千亿权益销售目标不变：2020 年1-6 月，公司实现权益合约销售360 亿，同比增长4%，其中旧改项目销售占整体32%，完成全年千亿权益销售的36%，实现合约销售面积212 万方，同比增长8%。公司下半年可售货值约1200 亿，其中一线城市占41%，二线城市占52%，三线城市占7%。公司下半年将近30 个新项目开盘，下半年可售货值充足且均布局优质，大概率可顺利完成全年千亿权益销售目标。
　　旧改转化进度超预期：截至2020 年中期，公司现有土地储备约2680 万方（权益比72%），78%土储面积位于一线及重点二线城市，公司现有总货值近5800 亿（旧改占2400 亿），其中大湾区占70%，深圳占30%，土储布局优质。此外，公司旧改储备也持续增长至2.6 万亿货值（深圳1.2 万亿货值）；今年旧改转化超预期，上半年已转化269 亿货值，预计全年转化10 个项目，共计货值约745 亿，远超年初估计全年旧改转化货值460 亿，旧改转化进度大幅超预期。
　　目标价6.3 港元，维持买入评级：我们始终认为公司经营层面处于向好趋势，土储具备足够安全边际基础上，不仅土储布局优质，土储厚度还在不断加强，负债结构也在持续优化，中期公司净负债率下降至130%，预计全年有望下降至120%以内，平均融资成本8.8%，全年有望下降1 个百分点。我们预计随着销售的稳健增长，利润也将慢慢兑现。同时考虑到公司充足且优质土储体量，公司估值有望回归到同规模房企水平。我们预计2020-2022 年实现归母净利润约54 亿元，69 亿元，86 亿元，给予2021 年目标市盈率5 倍，对应目标价6.3 港元，对应NAV 折让43%，考虑旧改价值，对应NAV 折让79%, 维持买入评级。