2020 年7 月、8 月合约销售强劲增长
　　2020 年7 月、8 月，公司合约销售金额分别为95.4、93.6 亿元，同比增长78.3%、119.6%；合约销售面积分别为56.1、52.6 万平方米，同比增长50.3%、124.2%。前8 个月累计销售金额为549.3 亿元、累计销售面积320.6 万平方米，累计同比增速分别为24.0%、24.8%。进入下半年以来，公司合约销售金额加速增长，我们预计9 月、10 月公司合约销售仍将延续强劲增长态势。
　　中期核心净利润稳步增长
　　截至 2020 年6 月30 日，公司实现营业收入及毛利分别为222.97、75.39 亿元，同比增长 10.9%、12.4%；归母净利润27.7 亿元，同比下滑2.4%。期内归母净利润录得负增长，一是由于结转收入上半年受疫情影响有所放缓，二是因为期内人民币兑美元贬值，借款成本较2019 年同期增加约7.18 亿元至12.96 亿元所至。公司剔除汇兑亏损净额、金融资产按公平值亏损净额、投资物业公平值收益净额、金融衍生工具公平值收益，并扣除相关递延税等项后的核心净利润34.61亿元，同比增长25.7%，核心净利润增长符合我们的预期。
　　净负债率持续改善
　　截至2020 年6 月30 日，公司有息负债为1217 亿元，平均融资成本为8.8%，净负债率为130%，净负债率较2019 年末下降14 个百分点，维持持续改善的趋势。净负债率水平仍维持在较高水平主要由于公司旧改项目投入周期较长，转化周期通常在5 年左右。截至2020 年6月30 日，公司在手现金405 亿元，较2019 年末增加9%，速动比率1.2，期末在手现金已覆盖短期债务。
　　2020 年千亿销售规模可期
　　公司2017—2019 年合约销售金额分别为298 亿、447 亿、701 亿、881 亿元，三年复合增长（CAGR）达40%。公司2020 年可售货值1800亿元，可售面积970 万平方米，公司今年销售目标1000 亿元，对应去化率55.6%，我们预计2020 年公司完成1000 亿的合约销售的目标是大概率事件。
　　大湾区土地储备丰富，拥有大量优质旧改项目资源截至2020 年6 月30 日，公司土地储备约2680 万平方米（权益比约72%），预计现有土地储备足够公司未来五年的发展所需，其中约52.2%的土地储备位于粤港澳大湾区内。
　　此外，公司在城市更新方面经验丰富，在深圳、广州及中山等大湾区市场内，拥有560万平方米的旧改土储，旧改土储占总土储面积的21%，旧改土储货值约2400 亿元，占总货值约41%。
　　投资建议
　　公司的净负债率虽仍处高位且行业融资环境收紧，但公司在大湾区土地储备丰富，拥有大量优质旧改项目资源，旧改土储货值约2400 亿元，占比约为总货值的41%。销售数据方面，公司7、8 月合约销售金额强劲增长，预计9 月、10 月合约销售仍将延续高速增长态势。我们预计公司 2020—2022 年营业收入分别为580.75 亿元，720.13 亿元、871.36 亿元，归母净利润分别为57.06 亿元、67.34 亿元、78.93 亿元，对应EPS 分别为0.94 元、1.10 元、1.29 元。我们维持公司目标价4.9 港元，对应2020 年PE4.6X，维持“买入”的投资评级。
　　风险提示
　　商品房销售、旧改项目进展不及预期；负债结构优化低于预期；调控政策、融资环境超预期收紧。