10月销售大幅提升，全年销售有望创下新高。公司 2020年 10月合约销售额为117.9 亿元，同比大幅度增加47.9%；合约销售面积66.2 万平方米，同比增加46.3%；本月平均售价为17787 元/平方米，同比增加1.1%。公司销售在疫情缓解后反弹速度可观，截至2020 年10 月末，全年累计销售额776.9 亿元，同比上升23.1%；全年累计销售面积为450.3 万平方米，同比上升29.6%；累计销售单价为17253 元/平方米，同比下降5.0%，公司全年销售有望创下新高。
旧改土地成本优势显著，储量充足。2020H1 公司新增权益土储281.2 万方（对应权益地价222.1 亿，楼面成本7896 元每平米），其中旧改和收并购项目占比31%（按权益地价口径），按能级来看一线城市（广州、深圳、香港）占比51%。
2020H1 公司表内土储2680 万方（权益比例72%），货值5800 亿（大湾区占比68.9%），其中旧改部分560 万方，对应货值约2400 亿。按全口径角度（已控制未并表），公司储备旧改项目167 个，占地面积超过4200 万方，潜在货值约2.62 万亿，储量惊人。2020H1 公司已转化旧改项目70.5 万方（可售货值269亿），预计2020 下半年转换89.0 万方，预计可售货值为476 亿。公司旧改项目潜在毛利率较高，公司当前表内的旧改项目平均地价仅为5100 元/平，成本优势显著。
杠杆整体走低，业务持续看好。截至2020 年6 月30 日，公司平均融资成本为8.8%，净负债率为130.0%，与2019 年底下降了14pp，持续走低，自2016 年以来，公司整体毛利率持续上行，考虑到公司高毛利的旧改项目部分业务量持续增大，公司高毛利率水平有望继续保持。
盈利预测与投资建议。预计公司2020-2022 年EPS 为人民币1.01/1.29/1.58 元，3 年归母净利润复合增长率28.0%，公司是大湾区旧改龙头，销售表现突出，我们维持“买入”评级，目标价5.50 港元不变。
风险提示：旧改转换或低于预期，融资成本或居高不下等。