股份奖励空间扩大，盈利能力稳健提升，维持“买入”评级8 月23 日，公司修订股份奖励计划，售出股数上限由总股本的2%提升至5%；截至8 月30 日，受托人就股份奖励计划已持股约1.68%。2021 年上半年，公司实现营收18.77 亿元，同比增长53.6%；毛利5.75 亿元，同比增长57.8%；毛利率为30.6%，同比上升0.8 个百分点。其中，物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务、开发商增值服务毛利率分别为30.9%、45.2%、16.0%、29.2%。盈利能力增厚规模，公司实现归母净利润2.86 亿元，同比增长51.6%；基本每股收益0.34 元。新城悦服务背靠新城控股，成长性佳，规模效应明显；优质物管品牌助力第三方外拓，品牌赋能社区增值服务，新培育业务发展迅猛。公司基本面向好，我们维持公司2021-2023 年盈利预测，预计2021-2023 年归母净利润分别为6.8、9.9、13.7 亿元，对应EPS 为0.8、1.1、1.6 元，当前股价对应PE 为18.1、12.5、9.1 倍，维持“买入”评级。
　　外拓强劲发力，合管比居于高位
　　2021 年上半年，公司物业管理服务实现营收9.20 亿元，同比增长73.6%；毛利率为30.9%，同比下降1.1 个百分点，主要源于社保减免政策取消。截至2021年6 月末，公司合约面积2.5 亿平方米，在管面积1.2 亿平方米，合管比为2.04。
　　公司发力第三方外拓，上半年收购3 家物管公司，其中通过收购浙江梁士物业切入医院赛道；期内公司新增合约面积0.5 亿平方米，其中第三方外拓占比46.3%。
　　社区增值新培育业务发展迅猛
　　2021 年上半年，公司社区增值服务实现营收2.93 亿元，同比增长58.2%；毛利率为45.2%，同比上升2.5 个百分点。从业务结构来看，餐饮服务、设施管理服务、社区零售及便民服务营收分别增长353.2%、78.6%、161.0%；其中公司在管电梯维保台量超2 万台，团餐服务客群超2 万人次/日，并通过收购江苏云柜网络于2021 年3 月切入快递柜服务领域。
　　风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。