业绩持续高速增长，丰富非居业态布局。公司公布2021 半年报，上半年实现营收18.77 亿元，同比增长53.6%，实现归母净利润2.86 亿元，同比增长51.6%，营收和净利润均高于“三年三倍”业绩指引的复合增长率44.2%，向三年高增长目标迈出坚实一步。2021H1 综合毛利率30.6%，较2020 年底上升0.8 个百分点。上半年公司通过收购浙江梁士和山东丽都物业公司，进入高校和医院物业管理领域，丰富非居业态布局。上半年公司非居业态在管面积1490 万方，同比增长77.1%，在管面积占比提升至12%，多业态服务能力均衡发展。
合约在管比维持高位，三方外拓成效显著。截至上半年，公司合约面积与在管面积分别为2.5 亿平和1.22 亿平，合约在管比达到2.05，储备面积处于行业领先水平，彰显未来增长潜力。2021 年上半年新增合约面积4866 万平方米，其中第三方新增占比48%，三方拓展面积同比增长86.9%，对母公司新城控股的依赖度进一步下降。期内直拓住宅项目中，新房面积占比达99%。公司整体项目楼龄结构优异，有望保持较高的利润率水平。
永续业务助力增值服务发展，利润结构持续改善。上半年公司社区增值服务实现收入2.92 亿元，同比增长58.2%，毛利率同比回升2.5 个百分点。社区增值服务毛利占比22.8%，同比提升0.6 个百分点，成为公司第二大利润来源，利润结构持续改善。公司大力布局团餐和设备设施管理业务，并增强与基础物管的协同效应。上半年团餐业务收入达 4050万元，同比大幅增长355%。服务项目达到22 个，日均服务超2 万人。
设备设施管理服务收入5670 万元，同比增长78.3%，在管电梯数量超过2 万台。电梯维护和团餐等永续性业务的高速增长，助力社区增值服务持续发展。
投资建议及盈利预测：我们预计公司2021-2023 年EPS0.84/1.19/1.64 元/股，对应PE18.1/12.8/9.3 倍，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。