经营发展良好，业绩增速较高，外拓质量提升，结构持续优化1）2021H1，公司实现营业收入18.77 亿元，同比增长53.6%；实现归母净利润2.86 亿元，同比增长51.6%，业绩增速较高。截至2021 年6 月末，公司合约面积达2.5 亿平方米，较2020 年末增长23.1%；在管面积达1.2 亿平方米，较2020 年末增长20.7%；合约/在管面积比达2.05；在管面积中来自于第三方的面积占比约42.8%，较2020 年末提高约2.1pct.。其中，非住宅项目的在管面积占比达到约12%，非居业态拓展步伐加快。我们预计公司2021 年末的在管面积与合约面积将分别达到1.5 亿和2.7 亿平方米。
2）截至2021 年6 月末，公司在管面积前三大区域为江苏省、浙江省和山东省，占比为39.8%、11.6%、10.2%，区域布局较侧重高能级城市，初步完成涵盖住宅、办公楼、产业园、医院、学校的业态布局，外拓质量提升，结构持续优化；同时新培育业务增长较快，2021 年H1，餐饮服务收入4050 万元，同比增长353.2%；设施管理服务收入5670 万元，同比增长78.6%；小区零售及便民服务收入5720 万元，同比增长161.0%。
三大机构给予“新城系”正向评级，信用风险较小，受市场情绪影响股价回调公司关联方“新城系”财务状况稳定，信用风险较小，治理结构优化；近期三大国际评级机构均宣布了新城发展（1030.HK）和新城控股（601155.SH）（简称“新城系”）的正向评级。12 月1 日惠誉将“新城系”长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，展望“稳定”，同时上调ESG 评级；12 月2 日标普维持“新城系”长期发行人信用评级为“BB+”，展望“稳定”；9 月穆迪维持“新城系”的“Ba1”企业家族评级；我们认为公司基本面发展情况较好，关联方信用风险较小，受资本市场对个别房企信用风险的悲观情绪影响，近期股价回调幅度较大，价值低估明显，已具备较好配置价值。
盈利预测、估值与评级：我们在前期报告中提出，央行定调“两维护”，房地产行业“β系数”健康，恒大“α风险”修复进入执行阶段；央行全面降准0.5 个百分点，释放长期资金1.2 万亿利好“杠杆稳健型”民企地产；中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”，部分区域的购房限制措施将逐步退出，资本市场对房地产板块的关注度和信心将逐步提升。
公司业绩增速较高，新业务增长明显，外拓结构不断优化，近期关联方获三大评级机构正向评级，信用风险较小，维持公司2021-2023 年归母净利润预测为7.09亿元、10.36 亿元、14.17 亿元，当前股价对应2021-2023 年PE 估值为11.7X、8.0X、5.9X，估值具备较强吸引力，当前具备较好配置价值，维持“买入”评级。
风险提示：人力资源成本上升风险；外拓不及预期风险；应收账款减值风险。