事项：
公司公布2021 年报，2021 年实现营收43.5 亿元，同比增长51.8%；归母净利润5.3 亿元，同比增长16.2%；核心归母净利润6.8 亿元，同比增长55.4%；拟每股派息人民币0.155 元。
平安观点：
毛利率稳中有升，业务结构持续优化。2021 年公司收入、归母净利润、核心净利润分别同比增长51.8%、16.2%、55.4%。归母净利润与核心净利润增速差异主要因投资房地产类美元债券亏损，下半年美元债市场波动导致近2 亿人民币损失。年内综合毛利率同比升0.1 个百分点至30.8%，盈利能力持续提升。社区增值服务收入占比升至21%、毛利润占比升至28.9%，成长为第二大业务板块，带动公司整体业务结构持续改善。
第三方拓展提速，初步完成各业态布局。截至2021 年末公司在管面积1.5亿平米、合约面积2.8 亿平米，分别较2020 年末增加0.52 亿平米、0.76亿平米。新增合约面积中来自第三方占比约64.7%，远超新城控股贡献比例。通过收购初步完成物业服务各业态布局，已具备办公楼、购物中心、产业园、医院、学校、公建等多领域服务能力。
社区增值延续高增，社区生活&电梯表现突出。2021 年社区增值服务收入同比增长84%至9.2 亿元，毛利润同比增长81.2%至3.9 亿元。主要受益于社区生活板块（新橙社）合并快递业务，以及在管电梯数量快速增长（年末超2.5 万台）。年内社区生活服务收入同比增长206.2%至2 亿元；设施管理服务收入同比增长112%至1.6 亿元。团餐方面，公司新收购上海学府，其在上海具有较强品牌影响力，受此影响2022 年团餐业务有望迎来急速增长，推动社区增值服务持续扩张。
投资建议：公司积极把握优质关联方与外拓机遇，规模业绩持续高增；当前在管储备充足，外拓能力强化，有望推动在管规模再上台阶；社区增值兼具获客与规模化优势，持续注入新鲜血液，增长空间广阔。考虑房地产波动影响交付节奏，以及存量项目拓展影响盈利水平，下调公司2022-23年盈利预测，同时根据公司发展新增2024 年预测，预计2022-24 年EPS分别为1.01 元（原为1.11 元）、1.36 元（原为1.57 元）、1.75 元，当前股价对应PE 分别为7.9 倍、5.9 倍、4.6 倍，维持“推荐”评级。
风险提示：1）第三方外拓进展不及预期；2）社区增值服务发展不及预期；3）外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，随着外拓力度加大，项目整合效果亦可能不达预期；4）人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力存在边际下降风险。