摘要：
　　维持增持评级。考 率到Q1 疫情冲击，下调预测公司2022-23 年归母净利至7.8/10.77 亿元（原9.76/13.77 亿元），增速49/38%，预测2024 年归母净利为13.57 亿元，增速26%，维持增持评级。
　　收入利润高增，社区增值/物管收入增速最快。1）2021 年营收43.51亿元/+51.8%，核心归母净利6.76 亿元/+55.4%；2）毛利率30.8%/+0.1pct；3）物管服务/社区增值服务/智慧园区服务/开发商增值服务营收分别为21/9.2/5.2/8.2 亿元，同增67.3/84/33.6/12.5%，占比48.4/21/11.9/18.7%，毛利率分别为30.1/42.4/16.5/28.9%，同比-1.2/-0.6/+0.1/-0.1pct，物管服务下降主要因上年同期受益社保减免政策，但高毛利社区增值服务占比提升抵消其影响；4）经营净现金流7.55 亿元，为利润1.35 倍。
　　第三方在管面积快速提升，合约在管面积比仍维持高位。1）2021年公司在管面积1.54 亿平米/+51.4%，其中新城系0.81 亿平米/+34%，占比52.5%/-6.8pct，第三方0.73 亿平米/+76.7%，占比47.5%/+6.8 pct；非住宅占比18.9%；2）合约面积2.79 亿平米/+37.3%，其中新城系1.66亿平米/+20.3%，占比59.6%/-8.4pct，第三方1.13 亿平米/+73.4%，占比40.4%/+8.4pct，多来自东部沿海/沿长江经济带，且收购六家物业公司带来较多增量；3）合约面积/在管面积比例为1.81。
　　一核两增高质量增长战略持续深化。1）通过收购初步完成物业服务各业态布局，且增强增值服务能力如社区/团餐服务，社区服务方面收购快递柜资产并与社区生鲜零售/入柜服务等相融合，团餐方面收购上海学府；2）2021 年团餐/设施管理/社区零售营收分别为0.82/1.57/1.95 亿元，同增67/112/206%；3）在管电梯数量快速增长，截至2021 年末已超2.5 万台；4）持续提升物业服务质量/组织建设/数字化发展等，如与荷兰国际管家学院（中国）合作打造高端住宅服务体系。
　　风险提示：第三方外拓不及预期、人工成本上升过快、关联方地产交付速度不及预期等。