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新城悦服务(01755.HK):业绩稳定增长 社区增值加速

上海申银万国证券研究所有限公司2022-03-28
21 年核心归母净利润同比+55%、归母净利润同比+16%、低于预期,源于美元债投资亏损。2021年,公司营收43.5 亿元,同比+51.8%;毛利润13.4 亿元,同比+52.3%;归母净利润5.3 亿元,同比+16.2%,低于前期市场预期;核心归母净利润6.8 亿元,同比+55.4%;基本每股收益0.62元,同比+12.2%;毛利率和归母净利率为30.8%和12.1%,同比分别+0.1pct 和-3.7pct。公司业绩增速低于营收增速,主要源于2021 年使用部分富余资金投资了房地产类美元债券,由于下半年美元债市场剧烈波动,导致1.99 亿元的损失。此外,公司拟每股分红0.155 元。
21 年在管面积1.5 亿平,合管比1.8 倍,第三方占比提升,合约净增同比+50%。2021 年末,公司在管面积达1.54 亿平,较20 年末+51.4%;合约面积达2.79 亿平,较20 年末+37.3%,合同/在管覆盖率达1.8 倍,位于主流AH 物企较高水平。21 年,在管面积中:1)关联方、第三方分别占比52.5%、47.5%,第三方占比同比提升6.8pct;2)住宅、非住宅分别占比81%、19%;3)江苏、山东、浙江、四川、安徽、其他区域分别占比38.3%、12.7%、9.3%、5.2%、4.0%、30.5%。
21 年,净新增合约面积7,570 万平,同比+50%,新增合同面积中来自关联方占比35%,收并购占比38%,第三方拓展占比达27%;合同面积中来自第三方占比40.4%,同比+8.4pct,第三方占比提升。21 年内,公司收购6 家物业服务公司,增强公司在医院、产业园、公建、购物中心等业态的服务能力,丰富了公司在非住宅业态的布局,并进一步加大区域项目密度。
四大业务收入稳步增长,社区增值增速靓丽,物管毛利率略降,源于社保减免退坡。分业务结构来看,2021 年,公司物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务、智慧园区服务分别实现收入21.0、8.2、9.2、5.2 亿元,分别占比营收48%、19%、21%、12%,分别同比+67%、+12%、+84%、+34%,增值服务继续保持高增长,并占比持续提升。社区增值服务中,团餐业务收入达0.8 亿元,同比+67%;设施管理业务收入1.6 亿元,同比+112%;社区生活服务收入2.0 亿元,同比+206%。毛利率方面,物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务、智慧园区服务毛利率分别为30.1%、28.9%、42.4%、16.5%,分别同比-1.2、-0.1、-0.6、+0.1pct。物业管理服务毛利率回落,主要源于去年社保减免政策导致20 年同期基数较高。社区增值服务收入高增,主要源于:1)新橙社业务(小区生活服务板块)合并了快递柜业务;2)设施设备类服务(主要是电梯维保维修服务)在管电梯数量快速增长。
投资分析意见:业绩稳定增长,社区增值加速,维持“买入”评级。新城悦服务背靠新城控股,21年末在管面积达1.5 亿平米,合约/在管面积比达1.8 倍,位于AH 主流物公业司较高水平,有力保障未来规模扩张。未来将依靠三大优势实现优质增长:后续新城控股竣工高增长,有望推动公司内生强劲增长;外拓持续发力,深耕优势区域;低估值并购优质标的,丰富区域、业态布局。公司增值服务快增,后续有望催生更多元化增值服务萌芽,打开更为广阔的成长空间。考虑到地产开工下行导致后续行业竣工交付下行,我们下调公司2022-23 年每股收益预测分别至0.79、1.03 元(原预测值为1.11、1.58 元),并引入2024 年每股收益预测为1.32 元,并维持“买入”评级。
风险提示:增值服务拓展不及预期,第三方外拓不及预期,人工成本上升致利润率下行风

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