事件描述
公司披露2021 年度业绩，全年实现营收43.5 亿元（+51.8%），归母净利润5.3 亿元（+16.2%），核心归母净利润6.8 亿（+55.4%）。
事件评论
规模业绩高速提升，营收结构持续优化。公司业绩维持高增势头，2021 年实现营收43.5亿元（+51.8%），归母净利润5.3 亿元（+16.2%），核心归母净利润6.8 亿（+55.4%）。
公司营收与核心归母净利维持高增主因：1）公司在管面积同比高增51.4%至1.5 亿平（较上年末净增0.5 亿平），带动基础物管营收同增67.3%；2）高盈利的社区增值服务同增84.0%。公司在营收高增的同时持续推进内部结构优化，开发商增值服务与智慧园区服务占比明显下滑（-8.2pct）；发力社区生活服务、设施设备服务以及团餐等，带动社区增值服务占比提升3.7pct 至21.0%。2021 年下半年美元债市场剧烈波动，公司投资的房地产类美元债券为公司带来近2.0 亿元损失，确对归母净利产生一定影响，但并不改物管主业高增走势，公司后续业绩仍值期待。
发力外拓高质扩张，重视非居业态补全与区域深耕。截至2021 年末公司在管/合约面积分别达1.5/2.8 亿平，分别同比+51.4/+37.3%，合管比仍维持近1.8 的较高位点，为后续增速提供底线保障。持续发力外拓，减轻对母公司依赖，年末在管/合约规模中第三方占比分别达到47.5%/40.4%，分别较上年同期+6.8/+8.4pct，增量合约面积中第三方占比更是达到62.9%。公司重视区域深耕与非居业态补全，在积极第三方直拓的同时加码收并购力度，全年一共收购了6 家物业公司，其中有5 个收购标的项目主要位于山东、江苏、浙江等公司项目高密度区域，且分别在医院、产业园、公建等多个非住领域有较强的历史业绩与拓展能力。截至2021 年末，公司在9 个城市合约面积逾500 万平，而非住业态在管面积也同比提升10.6pct 至18.9%，公司在区域深耕与业态补全等方面均有不错成绩。
关联房企资金安全性有较高保证，掘金社区增值服务打开远期空间。公司关联房企资金安全性仍有保证，新城发展成功供股增厚资本金，在手现金得到有力补充；新城控股持续大手笔提前赎回到期债券更是有力消弭市场疑虑。随着开发行业政策端逐渐松绑，前期市场情绪压制因素有望边际缓解。持续掘金社区增值服务更是打开了公司远期盈利空间，公司新橙社业务合并了快递柜业务，以高频快递服务为触点提升客户粘性与满意度；设施设备服务在管电梯数量快速增长，截至2021 年末已逾2.5 万台；收购学府餐饮等持续强化团餐领域竞争力，预计2022 年迎来急速增长，公司增值服务前景值得期待。
未来业绩增速存较高确定性，公司有望迎来估值修复。关联房企资金安全性有较高保证，前期市场情绪压制因素有望边际缓释；在手储备与关联方支持提供较高业绩底线，市场化外拓能力不断提升对规模增速再添助力；发力业态补全与增值服务培育，多层级激励体系有力调动员工积极性，公司业绩高增仍存较高确定性。预计公司2022-2024 年核心归母净利分别为9.2/12.1/15.5 亿元，对应PE 分别为6.9/5.2/4.1X，维持 “买入”评级。
风险提示
1、存量盘毛利率的长期挑战；
2、市场拓展与社区增值服务开展情况不及预期。