事件： 新城悦服务与天津市宁河区政府及金玉物业达成战略合作1) 2022 年7 月27 日，天津市宁河区政府与新城悦服务签约战略合作协议，双方将通过推进科学的发展规划、完善的服务配套及多元的服务内容，携手共塑区域内标志性、引领性的服务新标杆，在社区生活服务、多元生态服务等方面开展深入合作，助力区域内的物业管理水平提升。
2) 2022 年7 月27 日，新城悦服务与金玉物业在天津正式签署股权战略合作协议。双方将在医院、政府办公等非住宅类项目物管服务，以及后勤餐饮等增值服务业务领域建立战略合作关系。金玉物业成立于2006 年，专注“传统四保”、会议服务、停车场管理、食堂餐饮与后勤保障等业务领域，覆盖医院、学校、写字楼等多元业态。旗下天津市滨航金玉餐饮有限公司聚焦单位团餐等综合性后勤餐饮服务，服务客户主要为各大医院及医疗机构，包括滨海新区大港医院等。
点评：城市布局密度提升，业务协同，“大社区+大后勤”战略加速推进1）环渤海区域密度提升，品牌影响力增强。新城悦服务坚持城市深耕战略，截至2021 年底，合约面积2.8 亿方，核心9 城常州、苏州、成都、天津等单城签约面积超500 万方。天津市宁河区地处环渤海经济区核心位置，区域经济社会发展水平高，居民对高质量服务需求旺盛，公司与天津市宁河区政府战略合作，有望扩大公司在当地的业务规模，增强品牌影响力，进一步提升城市布局密度。
2）整合优质资源，“大社区+大后勤”战略加速推进。截至2021 年末，公司非住宅在管面积约2900 万方，占总在管面积约19%；与金玉物业达成股权战略合作后，公司补强核心城市非居业态的服务能力，后续有望整合区域内医院、政府办公所衍生的基础物业服务及增值服务资源，丰富公司在医院等重点非居业态的布局，不断拓宽“大后勤”多元业务版图。
3）团餐业务全业态布局，专业化服务能力提升。金玉物业与公司团餐业务协同性高，为公司提供医院业态的团餐服务先进管理经验，培育团餐专业服务能力；公司对标索迪斯、爱玛客等国际优秀的物业管理巨头，打造成熟的“物业+团餐”
服务模式，与上海学府餐饮、苏州海奥斯餐饮、天津金玉物业股权合作后，形成以上海、浙江、江苏、四川、天津为核心，覆盖政府机关、企业事业单位、医院、学校、产业园等全业态团餐业务版图，进一步扩大自身在团餐领域的领先优势。
盈利预测、估值与评级：公司深耕膏腴之地，对外拓展积极，本次合作符合公司发展战略，有望深化核心城市业务布局，提升专业服务能力，我们维持公司2022-2024 年归母净利润预测8.6 亿元/12.3 亿元/16.3 亿元。当前股价对应2022-2024 年PE 为6 倍/4 倍/3 倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：资源整合不及预期，战略合作深度与进度不及预期。