22H1 核心归母净利润同比+30%、归母净利润同比-21%、低于预期，源于美元债投资亏损。
2022H1，公司营收24.7 亿元，同比+31.4%；毛利润7.2 亿元，同比+24.6%；归母净利润2.3亿元，同比-21.2%，低于前期市场预期；核心归母净利润3.6 亿元，同比+30.1%；基本每股收益0.26 元，同比-22.5%；毛利率和归母净利率为29.0%和9.2%，同比分别-1.6pct 和-6.1pct。公司归母净利润下降，主要源于公司投资的房地产类美元债券受美元债市场波动，导致1.5 亿元的损失；剔除公司投资的上市公司美元债券公允价值损益及减值损失，以及理财产品的利息收入，公司核心归母净利润同比+30%，核心业绩稳定增长。
22H1 末在管面积1.7 亿平，合管比1.7 倍，第三方占比持续提升。2022H1 末，公司在管面积达1.72 亿平，较20 年末+11.7%；合约面积达2.97 亿平，较20 年末+6.5%，合同/在管覆盖率达1.7 倍，位于主流AH 物企较高水平。21 年，在管面积中：1）关联方、第三方分别占比49.1%、50.9%，第三方占比较21 年提升3.4pct；2）住宅、非住宅分别占比75.8%、24.2%，非住宅占比较21 年末提升5.3pct。22H1，公司合同面积中来自第三方占比44%，较21 年末+4pct，第三方占比提升。22H1，公司新增复旦大学、同济大学、中国移动、北京大学滨海医院、太仓第一人民医院、SK 新能源合资工厂等标杆项目，丰富了公司在教育、医疗、工商等非住宅业态的布局。
物业管理服务收入高增，毛利率略降，社区增值收入大增。分业务结构来看，2022H1，公司物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务、开发商增值服务分别实现收入13.9、6.2、1.7、2.7 亿元，分别占比营收56.5%、25.3%、7.1%、11.1%，分别同比+51%、+113%、-36%、-30%，物业管理服务、社区增值服务继续保持高增长，并占比持续提升。社区增值服务中，团餐业务收入达1.4 亿元，同比+253%；设施管理业务收入1.1 亿元，同比+87%；社区零售及便民服务收入1.2亿元，同比+116%。开发商增值服务收入下降，源于：1）疫情案场开放减少；2）地产行业下行；3）主动撤出出险企业案场服务。毛利率方面，物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务、开发商增值服务毛利率分别为28.5%、35.1%、16.1%、26.2%，分别同比-2.4、-10.1、+0.1、-3.0pct。
物业管理服务毛利率回落，主要源于：1）非住宅在管面积占比提升；2）疫情期间服务成本上升；社区增值服务毛利率下降，源于团餐业务毛利率低于整体社区增值服务毛利率，并占比快速提升。
投资分析意见：核心业绩稳增，社区增值加速，维持“买入”评级。新城悦服务背靠新城控股，22H1末在管面积达1.7 亿平米，合约/在管面积比达1.7 倍，位于AH 主流物公业司较高水平，有力保障未来规模扩张。未来将依靠三大优势实现优质增长：后续新城控股竣工高增长，有望推动公司内生强劲增长；外拓持续发力，深耕优势区域；低估值并购优质标的，丰富区域、业态布局。公司增值服务快增，后续有望催生更多元化增值服务萌芽，打开更为广阔的成长空间。考虑到地产开工下行导致后续行业竣工交付下行，我们下调公司2022-24 年每股收益预测分别至0.64、0.78、0.95 元（原预测值为0.79、1.03、1.32 元），维持“买入”评级。
风险提示：增值服务拓展不及预期，第三方外拓不及预期，人工成本上升致利润率下行风险