事件：新城悦服务2022 年中期营收同比+31%，核心归母净利润同比+30%2022 年8 月26 日，新城悦服务发布2022 年中期业绩公告，实现收入24.7 亿元，同比增长31.4%；毛利7.2 亿元，同比增长24.6%，毛利率为29%；核心归母净利润3.6 亿元（剔除美元债损益和减值以及理财产品利息收入），同比增长30%，归母净利润2.3 亿元，同比减少21.2%。
点评：地产开发相关业务依赖度降低，大社区大后勤战略加速1)外拓积极，非住宅占比进一步提升。截至2022 年6 月30 日，公司在管面积1.7 亿平，第三方占比50.9%，在管面积中非住宅项目面积占比由2021 年末18.9%提升至24.2%；合约面积约3 亿平，上半年公司对外拓展积极，共完成1960 万平的第三方合约面积拓展，覆盖住宅、医院、写字楼和产业园等。
2)地产开发相关业务依赖降低，收入结构优化。上半年，公司基础物管和社区增值服务收入分别为13.9 亿元、6.2 亿元，同比增长51%、113%，智慧园区和开发商增值业务受宏观经济、地产开发端影响，收入同比下滑36%、30%，合计收入占比为18%（对比去年同期为35%，去年全年31%），公司调整发展策略，逐渐减少对地产开发相关业务的依赖，聚焦核心业务，持续优化收入结构。
3)大社区大后勤加速推进。拆分社区增值业务，非周期业务收入同比增长141%，其中社区零售/团餐/设施设备管理收入分别为1.2 亿元/1.4 亿元/1.1 亿元，同比增长116%/253%/87%，截至2022 年6 月30 日，团餐项目超过130 个，设施管理（主要是电梯维保）在管电梯接近30000 台。大社区聚焦C 端客户，提供住宅物管、社区零售、快递柜等服务，大后勤深挖B 端客户，提供非住宅物管、团餐、设施管理等服务，大社区大后勤齐发力，成为公司业绩增长的强力引擎。
4)美元债影响2023 年基本消除。由于美元债市场波动，公司投资的房地产类美元债上半年公允价值亏损1.35 亿元，并计提1660 万元预期信用减值损失，上半年美元债波动影响利润约1.5 亿元；根据业绩报，截至2022 年6 月30 日美元债账面价值剩余约8958 万元，余额较少，后续影响有限，同时随着房地产市场企稳，预计2023 年开始公司基本不受美元债减值影响。
盈利预测、估值与评级：公司非周期业务增长迅速，对地产相关联业务敞口缩减，大后勤大社区战略持续推进，加大非住宅物业拓展，以及社区业主增值服务需求挖掘，考虑房地产市场环境以及公司未来发展重心，下调地产相关联业务盈利预测，预测公司2022-2024 年归母净利润为6.6 亿元（下调23%）/10.3 亿元（下调16%）/13.1 亿元（下调20%），当前股价对应2022-2024 年PE 为7.6 倍/4.9倍/3.9 倍，美元债后续影响有限，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，疫情反复影响增值业务开展。