投资要点
　　维持“ 买入”评级，目标价下调至8 港元：我们认为随着第三方拓展提升、非周期型社区增值业务的高速增长，公司业务发展独立性持续提高，业务结构也持续优化，但短期内受新城控股基本面承压和美元债投资损失的持续影响，2022 年公司业绩将有一定压力。我们调整盈利预测，预计公司2022/2023年营业收入分别为55.0/69.8 亿元，分别同比增长26.4%/27.0%，核心归母净利润分别为7.5/9.0 亿元，分别同比增长10.7%和20.8%。维持“买入”评级，基于盈利预测下调，目标价从13 港元下调至8 港元，对应2022/2023 年PE分别为10/7 倍。
　　美元债投资导致非经营性损失，核心归母净利润表现符合预期：2022H1，公司实现营业收入24.7 亿元，同比增长31.4%；归母净利润2.3 亿元，同比下降21.2%，主要因2022 上半年美元债市场波动持续，公司投资的房地产类美元债价格继续受到影响，导致美元债减值损失约1.5 亿元；核心归母净利润3.6 亿元，同比增长30.1%，核心净利润表现符合预期。
　　业务结构变化导致综合毛利率略降：2022H1，公司实现综合毛利率29.0%，同比下降1.6 个百分点，主要因物业管理服务和社区增值服务业务结构变化；其中物业管理服务毛利率同比下降2.4 个百分点至28.5%，主要因非住业态在管面积占比提升且疫情导致服务成本上升；社区增值服务毛利率同比下降10.1 个百分点至35.1%，主要因低毛利率团餐服务收入占比提升。
　　项目结构优化，第三方占比提升：截至2022H1，公司在管面积和合约面积分别为1.72 和2.97 亿平米，分别较2021 年末增长12.2%和6.5%，受新城控股暂停拿地影响，上半年公司合约面积增长放缓。截至2022H1，公司第三方在管面积占比50.9%，较2021 年末增加3.4 个百分点；非住宅在管面积占比24.2%，较2021 年末增加5.3 个百分点，整体独立经营能力以及综合性服务能力不断完善。
　　持续深化“大社区+大后勤”战略，非周期型业务保持高速增长：2022H1，公司实现社区增值服务收入6.2 亿元，同比增长113.2%；其中非周期型团餐业务、社区零售及便民服务、设施管理服务分别同比增长253%、116%和87%至1.4、1.2 和1.1 亿元。
　　风险提示：业务扩张不及预期；服务满意度降低；收缴率不及预期；社区增值业务拓展不及预期。