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合景泰富发布2018 年年报：2018 年末，公司实现营业收入74.77 亿元，同比下降35.2%；归母净利润40.35 亿元，同比增长11.5%；核心利润38.12 亿元，同比增长8.2%；基本每股收益1.28 元。
点评
结转有所下降，盈利持续高位，推动业绩稳健增长。合景泰富2018 年营收减少35.2%，主要系房地产业务竣工交付面积下降43%；同时交付物业销售均价有一定改善，2018 年交付物业的销售均价15137 元/平米，同比提升2.4%。公司归母净利润同比增长11.5%，业绩增速高于收入增速，主要因：1）公司出售一家子公司，以及相应的汇兑收益及利息支出，导致其他收入及收益净额累计达27.03 亿元，同比大增327.1%；2）投资物业公允价值变动收益17.15 亿元，同比增长42%。公司期内实现核心利润38.12 亿元，同比增长8.2%。
货值充沛，销售维持高增长态势。公司2018 年实现预售额655 亿元，同比增长72%，平均销售均价16500 元/平米；销售延续2017 年以来的迅猛增长态势。从区域分布来看，公司在粤港澳、长三角签约销售金额占比分别为30%、45%。2019 年公司可售货值1500 亿元，销售目标850亿元，按区域划分，公司在粤港澳、长三角区域可售货值分别占比37%、35%；从城市等级划分，一二线可售货值占比约90%。结合公司突出规模及推盘节奏，我们认为公司将大概率实现这一销售目标。
严控拿地成本，土储充沛，发展可持续性强。公司2018 年通过招拍挂、收并购在惠州、北京、柳州等城市获取38 幅地块，新增项目建筑面积414 万平米，楼面均价仅5400 元/平米，占销售均价的33%，有效保障公司未来项目毛利水平。截至2018 年末，公司权益土地建筑面积约1658万平米，分布在内地及香港36 个城市。
投资建议：合景泰富深耕粤港澳大湾区及长三角区域，可售货值提升助力销售进入快车道；土地储备优质，潜在毛利水平高；投资性物业规模提升迅猛，未来租金进入收成期。我们预计2019-2021 年公司EPS 分别为1.65、2.14、2.75 元人民币，对应PE 分别为4.8、3.7、2.9 倍，维持“买入”评级。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。