预测2019 年上半年盈利同比增长14.8%
我们预计合景泰富2019 上半年核心净利润同比增长14.8%至22.5亿元。我们认为公司上半年缺少整售办公楼收入（类似2018 年上半年的广州项目），但项目积极交付（按权益合并收入在低基数下同比增长30%至132 亿元）能够为盈利提供支撑。
财务风险可控。2019 年上半年公司积极拿地（总土地价款占销售额60%），因此我们预计上半年末净负债率超过70%（2018 年末为65%）。我们认为平均融资成本可能会小幅增长，但幅度不大。
关注要点
我们认为公司能够实现2019 年850 亿元（同比增长30%）的销售目标。2019 年上半年销售额同比增长11%至360 亿元，完成全年目标的42%。展望下半年，我们预计更加充裕的新推货（占全年的60%）将支持销售。按月来看，我们预计7 月份销售额在70-80亿元，而2019 年剩余月份的单月销售额将在80 亿元以上。
2019 年盈利相对疲弱，2020 年可能有所改善。我们预计2019 年核心净利润在低基数下同比增长30%至49 亿元，主要因合联营公司贡献利润滞后。我们认为2020 年合联营公司贡献利润有望回升，使当年在不重度依赖收入增长的情形下仍可实现稳健盈利增长。
此外，公司2018 年末已售未结转销售额480 亿元，毛利率32-33%，有望提供额外支撑。
估值与建议
我们将2019 年和2020 年盈利预期分别下调9%和8%至49 亿元人民币（同比增长30%）和64 亿元人民币（同比增长30%），主要考虑收入、利润率及合联营公司贡献利润调整。
我们维持跑赢行业评级；考虑每股盈利预期调整，我们将目标价下调8%至9.56 港元（对应5.5 倍2019 年市盈率，4.2 倍2020 年市盈率，45%的NAV 折让，较当前股价存在26%的上行空间）。公司目前交易于4.4 倍2019 年和3.4 倍2020 年市盈率，和56%的NAV 折让，具备防御性。考虑公司在长三角和大湾区的优质资源，我们对其长期前景保持乐观，但考虑2019 上半年和2019 年业绩的不确定性，我们预计股价将出现短期波动。
风险
2019 年销售未达目标；盈利低于我们的预