我们预计2019 年盈利将同比增长30%
我们预计2019 年核心净利润将同比增长30%至50 亿元，派息率为35-40%，对应当前的股息收益率为5.2-6.0%。
财务状况稳定。2019 年拿地较为谨慎（总地价低于销售额的35%），我们预计2019 年底净负债率约为75%（2019 年上半年末为77%）。
平均融资成本有望维持稳定（2019 上半年底为6.6%）。
关注要点
土地储备规模可观，质量较好。我们预计截至2019 上半年末的可售资源约为4200 亿元，可覆盖未来3 年的销售。公司土地储备区域布局较优（55%的可售资源位于大湾区和长三角地区），毛利率可观（我们估计为32-33%）。此外，截至2019 上半年末，公司潜在城市更新项目总建筑面积约为1100 万平方米，我们预计其中位于广州的40-50 万平方米的项目能够于2020 上半年实现转化。
销售将持续增长。2019 年销售额为860 亿元，对应2016-2019 年复合年增长率44%。合景泰富2020 年计划供货1800 亿元，计划销售1100 亿元（同比增长28%）。考虑到公司的区域布局，我们认为其受到“新冠”疫情的影响较为有限，因此全年新推盘和销售执行的确定性较高。
盈利有望加速释放。我们预计2019 年核心净利润同比增长30%至50 亿元，2020 年同比增长25%至62 亿元，2021 年同比增长25%至78 亿元。由于2018 年项目交付进度滞后，公司截至2019 上半年末已积累充裕的已售未结（权益口径为540 亿元）。
估值与建议
我们维持2019-2020 年盈利预测不变，引入2021 年盈利预测78亿元，对应同比增长25%。我们维持跑赢行业评级，同时上调目标价24%至13.6 港元（对应6 倍2020 年市盈率，30%的NAV 折让，较当前股价具备16%上行空间），主要考虑到盈利确定性提升和估值切换。目前，合景泰富交易于5.2 倍和4.1 倍2020-2021 年市盈率，40%的NAV 折让，我们认为公司物业管理板块于2020 下半年的潜在分拆也对当前估值形成了一定支撑（我们保守估算物业管理业务公允价值分摊至当前流通股对应的每股价值超过1 港元）。
风险
2019 年盈利低于我们预期；物业管理板块分拆时点滞后于我们预期