业绩回顾
2019 年业绩好于市场预期
2019 年核心净利润同比增长36.8%至52 亿元，高于市场一致预期，主要受益于项目交付加速。全年股息0.74 元/股，基于核心净利润的分红比例稳定在45%的较高水平。
资源价值强化。截至2019 年底，总土地储备资源价值达到5100亿元，且区域布局良好（50%位于大湾区，超过30%位于长三角和京津冀），成本具备吸引力（约为销售均价的30%）。此外，公司锁定了26 个城市更新项目，潜在可售资源约为5850 亿元。我们预计2020 年将转化60-70 万平方米。
发展趋势
2020 年有望实现1030 亿元的销售目标（同比增长20%）。公司2020年计划供货1700 亿元，对应同比增长21%。考虑到公司良好的区域布局（70%位于大湾区和长三角），我们预计公司将维持60%左右的去化率。
盈利有望稳健增长。我们预计2020-2021 年核心净利润将分别同比增长22%和22%至63 亿元和77 亿元。2019 年底权益口径已售未结算销售额约为635 亿元，能够覆盖2020-2021 年盈利预测的80%左右。
多元业务生态逐步成熟。2019 年，公司运营中的投资性物业达到18 个，经营利润同比增长49%至24.3 亿元。我们估计2019 年底物业管理业务在管面积达到2500 万平方米左右（其中20%为商业物业），全年收入约为10 亿元。保守测算，我们认为物业管理板块的公允价值分摊至当前流通股对应的每股价值约为1.7 港元。
盈利预测与估值
我们上调2020 年盈利预测2%至63 亿元（同比增长22%）以反映交付进度调整。我们维持2021 年盈利预测77 亿元（同比增长22%）。维持跑赢行业评级和目标价13.6 港元，对应5.9 倍2020年市盈率，较NAV 折让30%，较当前股价具备31%上行空间）。目前，公司交易于4.5 倍和3.7 倍2020-2021 年市盈率，较NAV 折让47%。
风险
2020 年销售和盈利不及预期。