事件：公司发布2019 年业绩报告，期间实现销售额人民币861.07 亿元，同比增长31.5%；营业收入人民币249.56 亿元，较2018 年同比大幅增长223.8%；实现归母净利润人民币98.06 亿元，同比大幅增长143%，达成EPS3.09 元/股，同比增长141.4%，按权益合并核心毛利率为31.8%，净利率为25.8%。
业绩表现亮眼，开发项目步入高速结转阶段。2019 年，公司实现营业总收入人民币249.56亿元，较2018 年同比大幅增长223.8%，公司拥有人应占利润约为人民币98.06 亿元，同比增长143%。该大幅增长主要得益于公司17，18 年预售额较高、项目步入结算期， 以致2019 年已交付总建筑面积增至177.12 万平方米，yoy342.13%。各项业务表现全面增长，物业开发同比增速275%，带动总体业绩快速攀升。分结构看，2019 年公司物业开发实现营收227.6 亿元，同比增长275.35%，占比提升10.11PCT 至91.21%，物业管理服务收入10.1 亿元，同比增长79.29%，占比下降3.51PCT 至4.06%，物业投资收入6.3 亿元，同比增长65.27%，占比下降2.56PCT 至2.51%，酒店业务实现营收5.5 亿元，同比增长18.14%，占比下降4.04PCT 至2.22%，尽管公司各项业务均实现同比增长，但营业收入进一步向物业开发业务集中。
销售维持高增速，业绩锁定性较高。公司自2018 年进入预售额高速增长通道，2019 年进一步维持预售额为861 亿元，同比增长31.5%，平均销售价格约为人民币17500 元/平米，同比小幅增长6%，按权益合并收入为人民币389.54 亿元，同比大幅增长72.4%，公司18年权益合并收入为225.94 亿元yoy9.2%，公司19 年的销售额的大幅提高在确认收入后有望带动后续权益合并利润进一步提高。
在手货值充裕，深耕粤港澳、长三角保障盈利能力。公司2019 年新增总建筑面积374 万平方米，yoy 为-9.66%,该比例较18 年有所回升，但拿地积极度不高。19 年新增拿地土地成本共计人民币276 亿元，补充总可售货值约人民币730 亿元，其中74%的新增建筑面积是通过收并购及合作开发模式获取的，注重以较低的成本补充优质土储。从地理位置来看，公司主要布局区域优势明显、去库存压力小的一、二线城市，公司2019 年在售的118 个项目中，长三角区域占比小幅降低2PCT 至43%，粤港澳大湾区占比较去年保持不变为30%。
截止2019 年底，公司旗下共有156 个项目，布局39 个城市，总权益建筑面积1701 万平米，总可售货值人民币5100 亿元，预期2020 年集团总可售货值为人民币1700 亿元。
杠杆水平健康稳定，分红比例小幅下降，为后续收地提供支持。截止2019 年底公司的现金及等价物约人民币513.78 亿元，现金短债覆盖比达到2.17 倍，较2018 年的3.03 倍小幅下降。从长期来看公司资产负债率下降0.62PCT 至82.16%，净负债率上升10.1 个PCT至89.43%，两指标均处于健康水平。公司长短期杠杆水平相对稳定，利于后续拿地为未来的发展备足弹药。公司计划2020 年分红13.34 亿元，股利支付率13.6%，较去年下降10.7个PCT，对应股息率为7.4%，较去年下降0.3 个PCT，有望进一步加大明年投资力度。
投资建议：公司17-18 销售额可观，20 年随前期项目进入结转期为公司保持营收增长提供动力。公司深耕长三角、粤港澳地区，突出占比分别为43%、30%，可售货源优质、充足，土储成本较低，为结算利润提供空间。同时公司重视把握收并购机会积极拿地，后续发展动力充足。我们预测公司20-21 年净利润分别为132.36 亿，和176.03 亿，对应EPS 分别为4.17、5.54 人民币元/股，对应PE 为2.63X，1.98X，维持“买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，融资进展不及预期。