投资亮点
ESR 是专注于亚太地区的物流地产开发商和基金管理人。我们首次覆盖公司给予跑赢行业评级和目标价20.50 港元（物业开发，基金管理和投资板块2020 年EV/EBITDA 倍数分别为8 倍、19 倍和20倍），较当前股价有14%的上行空间。理由如下：
物流地产是投资亚太区域消费增长的重要组成部分。我们认为亚太地区电商行业的长期增长是物流地产发展的基石，并将继续作为结构性因素支持物流地产在未来几年录得有韧性的运营和投资表现。ESR 专注于亚太地区。
考虑公司基金管理模式的高门槛，我们认为ESR 仍将是二级市场的稀缺投资标的。我们认为ESR 业务的三大支柱是优秀的本地管理团队、与龙头电商及第三方物流客户的合作关系，以及能够对接到蓝筹机构投资者作为资本伙伴。考虑到要像ESR 一样取得上述商业要素的高度结合具有很高难度，我们认为至少中期维度内市场上难以出现类似公司。
增长稳健；长期来看估值中枢可能具备进一步上行空间。我们预计未来每年公司资产管理规模将增长40 亿美元左右（至2020 年和2021 年底分别达到约260 亿美元和300 亿美元）。
随着基金稳步设立、股票流动性改善（我们认为9 月可能纳入港股通）及盈利结构更趋经常性，我们预计估值中枢有望逐步提升。
我们与市场的最大不同？我们认为复制ESR 模式的难度高于市场所想。因此，我们认为ESR 具备突出的投资价值以支撑其估值。
潜在催化剂：设立新基金；中期业绩稳健。
盈利预测与估值
我们预计2020-2021 年基金管理EBITDA 复合年增速为25%（分别达到1.79 亿美元和2.05 亿美元）。基于保守的公允价值增长预测，我们预计2020-2021 年开发和投资板块EBITDA 将实现低个位数复合年增速。我们预计2020 年和2021 年核心PATMI 将分别达到2.59亿美元和2.87 亿美元，分别同比增长14%和11%。我们的目标市值对应30 倍远期核心PATMI（当前交易于26 倍）。
风险
基金设立节奏及盈利低于我们预期；新兴市场透明度低。