2020 年上半年公司业绩好于市场一致预期
　　ESR 公布公司2020 年上半年业绩：公司物业开发、基金管理和投资板块EBITDA 分别同比增长24%、29%和9%，公司经调整EBITDA同比增长20.6%至1.51 亿美元，公司核心净利同比增长72%至1.21亿美元（去年同期基数不高）。上半年整体盈利整体超预期，因疫情期间公司运行稳定性好于市场预期。
　　资产管理规模实现快速增长。截至2020 年上半年底，公司整体资产管理规模达到265 亿美元，相比2019 年底增长41 亿美元，已经超过了公司260 亿美元的全年目标，主要得益于新成立基金的贡献（2020 年上半年中国和韩国地区新成立的开发基金为公司贡献了34 亿美元资产管理规模）。
　　发展趋势
　　预计2020 年下半年新开工规模回升。2020 年上半年，公司整体新开工规模达到8 亿美元，受疫情影响小幅落后于原定计划。公司2020 年下半年新开工规模目标为20 亿美元，全年目标为28 亿美元（此前全年目标为20 亿美元）。2020 年上半年，公司整体竣工规模达到22 亿美元，创历史新高。考虑到业务进展较快，我们预计到2020 年底公司整体资产管理规模有望达到285 亿美元，预计到2021 年公司整体资产管理规模有望达到325 亿美元。
　　疫情期间物流地产板块价值进一步提升。我们认为疫情期间主要经济体线上零售发展提速，进一步提振了对于物流地产的需求。
　　我们预计与传统商业地产相比，物流地产投资有望持续兑现较高的风险收益。
　　资产价值上行仍有待兑现。自2019 年中以来，商业地产领域资金配置明显向物流地产倾斜，且2020 年来该进程进一步加快（2020年一季度对物流地产配置比例约为20%，过去该比例在10-12%左右），长期来看我们认为这可能成为一个系统性趋势。2020 年来物流地产整体资本化率维持稳定（而其他主要资产类别则出现不同程度的扩张），往前看我们认为物流地产资本化率仍然存在进一步压缩的空间（尤其在亚太地区）。
　　盈利预测与估值
　　我们维持公司2020 年盈利预测不变，同时分别上调公司2021 年物业开发、基金管理以及投资板块的EBITDA 预测9%、6%和6%至2.79 亿美元、2.17 亿美元和2.77 亿美元，主要考虑到物业开发业务增速快于预期。我们维持公司的“跑赢行业”评级，同时上调公司目标价34%至27.4 港元（基于分部估值法，公司物业开发、基金管理以及投资板块分别指定10 倍、20 倍和20 倍2021 年EV/EBITDA），主要考虑到盈利预测调整以及估值切换。我们新的目标价对应36 倍2021 年核心净利，较公司目前股价存在15%的上行空间。目前，公司股价对应31 倍2021 年核心净利。
　　风险
　　2020 下半年公司资产管理规模增速以及业绩表现低于我们预期。