预计2020年核心利润同比增长11%
我们预计2020年公司拥有人应占净利润（PATMI）为2.61亿美元，同比增长7%；核心PATMI为2.52亿美元，同比增长11%，增选弱于此前预期主要因为2020年疫情环境下物业公允价值提升受一定负面拖拽。但公司基金管理板块业绩整体符合我们预期（我们预计该板块EBITDA同比增长37%）关注要点
资产管理规模增长或继续超预期。我们认为，截至2020年末，公司整体资产管理规模或接近300亿美元（2019年末和2020年上半年末分别约220亿美元和265亿美元），主要因为公司募资开发活动均保持积极。考虑到开发业务持续推进（每年新开工和竣工项目值均超过20亿美元），并基于资产温和升值的预期，我们认为公司整体资产管理规模有望于2021年底达到340亿美元，到2022年底继续提升至370亿美元左右。
未来一段时间公司管理应保持稳定。我们认为，华平投资退出后，ESR将进行平滑的管理层交接，董事会主席在新的候选人上任之前将继续履行其管理职贵，同时我们认为两位CEO也将继续保持稳定的管理角色，尤其两位均在上市后明显增持了公司股份中国房地产投资信托基金（REITs）的推出有望带来直接或间接的积极影响。我们预计中国将在2021年启动首批REITs试点项目，其中投资者对物流地产板块给予厚望，尽管我们并不知晓ESR能否直接参与产品试点（对基金管理业务是否有实际贡献亦尚不明晰），但我们认为，随着REITs的推出，中国物流地产市场流动性和透明度的提高或将带來一个更活跃的收并购市场估值与建议我们下调2020年核心PATMI预测3%至2.52亿美元，主要考虑疫情影响；上调2021年预测3%至3.08亿美元，主要反映超预期的资产规模增长；引入2022年核心PATMI预测3.51亿美元，我们维持跑赢行业评级，考虑到强劲的资产规模增长和估值切换，上调分部估值下的目标价7%至29.30港元（对应33倍2022年市盈率，较当前股价具备17%的上涨空间）。我们认为，ESR在3月中旬被纳入沪港通有望提升资本市场《尤其是中国内地投资者）对公司的投资兴趣，公司目前股价对应28倍2022年市盈率风险
2020年实际业绩不及预期；2021年资产管理规模增长弱于我们预期。