2020 年业绩符合市场预期
　　ESR 公布2020 年归母净利润（PATMI）为2.86 亿美元（同比增长17%），核心净利润（core PATMI）为2.60 亿美元（同比增长15%），基本符合市场预期。
　　分部业绩有所分化。开发板块EBITDA 同比增长18%至2.89 亿美元，高于预期，主要因开发中物业录得扎实的公允价值收益（1.71 亿美元）以及处置收益提供额外支持（3,170 万美元）。基金管理板块EBITDA 同比增长12%至1.48 亿美元，低于预期，主要因2020年受疫情影响基金投资节奏较缓（即尚未形成资产）。投资板块EBITDA 下跌12%至2.26 亿美元，主要由于澳大利亚的部分资产出表及整体资产的公允价值变动收益下降。
　　2020 年平台增长强劲。公司在2020 年募集7 只新基金（总资本承诺额达到创纪录的35 亿美元），2020 年底平台整体资产管理规模达到近300 亿美元（较2019 年底220 亿美元有较大提升）。此外2020 年整体新开工和竣工额也分别达到32 亿美元和34 美元的历史新高（2019 年两项指标分别为20 亿美元和19 亿美元）。
　　市场基本面扎实。2020 年公司管理资产整体出租率保持90%，且新租赁面积创下超过230 万平方米的新高。
　　资产负债表维持强劲。到2020 年底，公司现金储备达到15 亿美元（同比增长71%），净资产负债率为23.2%。平均融资成本下降至4.6%（2019 年底为5%）。
　　发展趋势
　　基金管理板块业绩2021 年应有明显回升。我们认为2021 年投资节奏将趋于正常化（且2020 年有大量新募集），基金管理板块的EBITDA 增速将明显回升。我们预计2021 年板块EBITDA 为2.2 亿美元，对应同比增长49%。
　　平台增长保持稳健。我们认为ESR 将在物流板块保持竞争力，同时公司也在积极探索数据中心业务（具备良好的市场基本面和更高的单体资本价值）。我们预测到2021 年底公司资产管理总规模可能超过340 亿美元。
　　盈利预测与估值
　　考虑到2021-2022 年公司项目开发进度将更为顺畅，我们将2021年和2022 年的归母净利润预测同时提高3%至3.47 亿美元和3.97亿美元（对应核心净利润分别为2.98 亿美元和3.47 亿美元）。维持跑赢行业评级和基于分部估值下的目标价29.3 港元，对应33倍2022 年市盈率，较当前股价具备18%上涨空间。公司目前股价对应28 倍2022 年市盈率。
　　风险
　　2021 年新基金设立速度明显放缓；资本化率在利率变动下承压。