事件：
　　4 月17 日，ESR 及共同投资人Recosia Pte Ltd（实控人为GIC）出资38 亿澳元(约合29 亿美元)购买Blackstone Group Inc 澳大利亚物流资产包，其中ESR 和GIC 对竞标公司ESR MilestonePartnership 的持有比例分别为20%和80%，对应ESR 将支付总金额的20%（约7.35 亿澳元）用于收购物业组合。
　　点评：
　　收购澳大利亚最大物流投资组合，公司跻身澳洲第三大物流业主。该物业组合包括覆盖阿德莱德、布里斯班、墨尔本、珀斯和悉尼等澳大利亚主要城市的45 个工业及物流房地产的单位信托，总土地面积为360 万平，可出租建面为140 万平，据评估物业价值总价为34.3 亿澳元（约合26.6 亿美元），2019 年及2020 年该物业组合应占的未经审核除税前及除税后净溢利分别为2.815 亿澳元及2.943 亿澳元。本次交易的初始收益率是4.5%，加权平均租赁期为6.9 年。本次交易将是澳大利亚至今最大单的物流地产及综合地产交易。同时，交易使得ESR 成为澳大利亚仅次于Goodman和Dexus 的第三大物流地产业主，市场地位显著提升。公司目前在澳大利亚拥有34 亿美元资产管理规模，加上这次收购事项，公司的资产管理规模及澳洲业务的规模增加至约60 亿美元，增厚公司2020 年300 亿美元的资管规模约10%。
　　并购及资产注入助力AUM 大幅增长，打造亚太地区物流地产龙头。至20 年末，公司AUM 提升至299 亿美元，同比+35%，提前一年实现300 亿美元目标，并实现3 年CAGR 达35.6%。从澳大利亚区域看，公司澳洲收入从2018 年的4,125 万美元到2020 年的1.4 亿美元，两年复合增速85%。在澳资产管理规模从2018 年的41.3 百万美元上升至2020 年的3,386 百万美元，两年复合增长率806%。主因公司在2018 年收购了Commercial & Industrial Property Pty Ltd（CIP），以及在2019 年4 月份以约5.25 亿美元私有化收购的Property link Group。考虑本次收购之后，公司在澳资产管理规模将提升至60 亿美元，2018 年至今三年复合增速426%。多次收购动作及大规模资产注入，是ESR 迅速做大澳大利亚市场的主要因素。
　　资管能力受顶级国际资本认可，轻资产管理输出策略助力规模扩张。ESR 作为成立之初即与国际资本深厚绑定的亚太物流地产龙头，基金管理能力深受国际资本认可。2020 年年内有接近10 亿美元的资本从ESR 资产负债表上的资产移入管理的基金中，是每年4 亿至5 亿美元目标的两倍，且当中回收约7 亿美元净现金。ESR 的基金合作方包括GIC、OMERS、APG、CPP Investments 等顶级国际资本，合作范围覆盖中国、韩国、日本、澳大利亚及印度等主要亚太市场。其中ESR 与新加坡资本GIC 多次深度联手，在中国、新加坡、澳大利亚与印度均有合作，此次在澳大利亚的收购ESR 仅占20%权益比例但为主要的管理运营方，体现了公司轻资产管理输出策略的成功。
　　投资建议：收购澳洲物流资产包，携国际资本助力扩张，维持“买入”评级。物流地产行业正值快速发展的黄金时代，而新冠疫情下物流地产发展更进一步加速，其中尤其亚太地区以及电商细分领域。而ESR 作为亚太物流地产龙头，秉持轻资产策略扩张，专注于电商细分领域，打造轻资产持有型新物种，我们认为公司将保持长期而稳定的增长。我们维持公司21-23 年每股收益预测分别为0.11 美元、0.13 美元、0.15 美元，现价对应21/22 年PE 分别为30.4/25.2 倍，维持目标价33.5港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：公司拓展速度不及预期、电商行业发展不及预期。