公司近况
　　8月4日晚间，ESR发布公告与ARA集团的建议业务合并订立收购协议。
　　评论
　　亚太房地产市场的里程碑事件。我们预计ESR与ARA（及LOGOS）的合并可能于今年底或明年初完成。扩大后ESR集团在截至2021上半年末的总资产管理规模（AUM）可达1，290亿美元（其中ARA贡献约950亿美元，其资产负债表投资和共同投资对于总AUM的占比均在2.39%），为亚太地区最大的房地产资管公司，在全球上市房地产资管平台中位列第三（仅次于博枫和黑石，只考虑房地产部分，不包括REITs）。
　　动态视角看，收购动作与对价具备合理性。本次交易对价约52亿美元（其中90%以增发股本方式支付，约占扩大后总股本的30%，每股作价27港元），对应19.5倍EV/LTM EBITDA（2020年ARA总EBITDA约2亿美元，其中管理费EBITDA约1.4亿美元，1H21管理费EBITDA为1.3亿美元）。我们认为静态来看整体交易对价大体公允，动态来看考虑ARA集团近年来良好增长势头有望延续（2017年退市以来管理资产规模已扩张至此前3倍，LOGOS在物流和IDC领域也有不俗的业务表现），估值料有较好支撑。战略视角，我们认为交易后ESR集团在新经济相关资产领域优势的进一步夯实，以及潜在的成本和收益端的协同效益都值得期待。
　　建议关注后续平台合并整合成效。对于ESR来说LOGOS（截至2021年中管理资产规模约170亿美元）首先在新经济业态深耕和区域互补上（尤其在澳洲市场）可能有较高的合并价值。ARA平台的业态相对多元，且相当部分的管理规模在公募REITs（约400亿美元，分布于中国香港、新加坡、日本等市场）和传统房地产基金（对新经济业态涉猎可能较少），和ESR的直接业务协同可能有限。从整个平台来考虑，我们认为有若干利好，包括规模提升后对于资本伙伴的获取和绑定可能更为有效（国际房地产资管市场近年来新募资向头部大平台集中的趋势十分明显），整个平台内核心型资本的比例提升（从37%提升至52%6）可改善公司盈利结构，并有望从明年开始股息分派。平台整体融资成本和债务久期也有望进一步改善。
　　估值与建议
　　由于交易方案刚刚宣布，后续有待执行落地，我们暂时维持盈利预测不变。维持跑赢行业评级和目标价29.3港元。公司当前交易于29倍2022年市盈率（基于核心PATMI）
　　风险
　　后续交易执行落地受阻。