21H1 年PATMI（归母净利润）同比+60.9%、EBITDA 同比+38.6%，实现高增。21H1 年，公司营业收入204.4 百万美元，同比+3.0%；PATMI 为214 百万美元，同比+61%；核心PATMI（扣除竣工物业公允价值变动后的净利润）为166.9 百万美元，同比+37.7%，符合预期；基本EPS 为0.07 美元，同比+75%；EBITDA373.5 百万美元，同比+38.6%；经调整EBITDA 214.8 百万美元，同比+42.3%；公司毛利率85%，同比+15.6pct，归母净利率105%，同比+38pct；行政开支97百万美元，同比+13.1%，融资成本80 百万美元，同比+11.4%，费用控制优化。公司ROE 为5.4%，同比+0.9pct。21H1 末，净资产负债率62.3%、同比+2.5pct；AUM/净资产为8.65 倍、同比+0.34倍；平均融资成本4.6%，同比-0.4pct。
　　投资业务EBITDA 同比+69%，公允同比+143%，进军IDC 业务。投资业务实现收入537.9 百万美元，同比-8.6%，由于澳洲资产出售给开发基金，因此收入微降；EBITDA 183.1 百万美元，同比+68.7%。投资业务EBITDA 的增加主要由于公司日本及中国的投资物业的公允价值收益、于韩国投资产生的分占业绩增加及出售联营公司部分权益所致。其中投资物业公允价值收益63.3 百万美元、同比+142.8%。此外，ESR 资产组合已开始涉及数据中心产品。2021H1，ESR 通过收购大阪的一项数据中心资产启动首个数据中心开发项目，并将开发总价值20 亿美元的数据中心园区，IT负载上限为78 兆瓦。公司也已收购香港资产，预备开发为40 兆瓦的数据中心。
　　基金管理EBITDA 同比+51%，AUM达363 亿美元、同比+37%。基金管理业务收入123.9 百万美元，同比+48.2%；EBITDA 97.1 百万美元，同比+50.9%。公司旗下基金的AUM 达327 亿美元、同比+37.9%，由此公司AUM 达363 亿美元、同比+36.9%。资本循环续创新高，受惠ESR多年来建立的稳健资本伙伴合作关系及记录，ESR 透过在日本、韩国及澳大利亚的新设或增资项目筹集25 亿美元的已承诺资本，至2021 年6 月末，公司拥有逾44 亿美元的已承諾但未认缴资本，可供未来投资新项目。8 月，公司与APG 等签订协议，将在中国成立最新的物流开发平台，投资规模将达40 亿美元。
　　开发业务EBITDA 小增，在建工程同比高增，预示后续交付显著增加。开发业务收入267.4 百万美元，同比-51.6%；EBITDA 135.3 百万美元，同比+6.7%。开发业务EBITDA 增长主因于韩国的合资经营企业业绩、进一步出售本集团联营公司获得的收益及于澳大利亚的资产出售所致。至21H1末，公司开发项目储备超16.1 百万平，同比+5.2%，其中土地储备超2.9 百万平。由于市场需求持续强劲带动开竣工高速增长，公司21H1 竣工和开工项目价值达12（同比+50%）及9 亿美元，在建工程项目增长57%至55 亿美元，预示后续交付量将显著增加，推动公司规模扩张。
　　收购ARA 集团，打造全球第三大、亚太第一大的房地产资管公司。8 月5 日，ESR 发布公告收购ARA 集团（亚太地区最大的房地产资产管理公司）。本次收购将以现金+配股方式的方式，收购对价为52 亿美元，对应收购估值为EV/EBITDA19.5 倍。至21H1 末，ARA 集团所管理AUM 达950亿美元，并拥有新经济房地产平台Logos（投资于物流及数据中心）。收购完成后，公司AUM 规模从363 亿升至1,290 亿美元（将位居亚太地区第一，全球第三），建筑面积从2,011 万平提升至3,580 万平，永久及核心资本从126 亿美元提升至671 亿美元，上市REITs 数量从3 个提升至11个；IDC 规模从目前715MW提升68%至1,200MW负载量。
　　投资建议：业绩快速增长，规模扩张加速，维持“买入”评级。物流地产行业正值快速发展的黄金时代，而新冠疫情下物流地产发展更进一步加速，其中尤其亚太地区以及电商细分领域。而ESR 作为亚太物流地产龙头，秉持轻资产策略扩张，专注于电商细分领域，打造轻资产持有型新物种。我们维持公司21-23 年每股收益预测分别为0.11 美元、0.13 美元、0.15 美元，现价对应21/22 年PE 分别为27.8/23.2 倍，维持目标价33.5 港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：公司拓展速度不及预期、电商行业发展不及预期。