2021上半年业绩好于市场预期
ESR公布2021上半年业绩：EBITDA同比增长38.6%至3.73亿美元，核心PATMI同比增长37.7%至1.67亿美元，好于市场预期，主要和投资分部录得较高公允价值变动收益，以及基金管理分部EBITDA在管理资产规模（AUM）扩张下录得同比51%的可观增长（至0.97亿美元）有关。
整体AUM延续快速增长，核心基金占比有明显提升。截至上半年末，ESR整体AUM达363亿美元，较去年底增长约65亿美元（进度继续快于投资者预期），主要受中国、韩国开发基金规模稳步扩张，以及公司在澳洲市场的积极拓展驱动（如公司在6月份同黑石完成了价值29亿美元的资产收购，并路身澳洲第三大物流和工业地产管理人）。基金结构方面，核心型基金（包括核心增强型基金和REITs）在整体AUM中的占比达到37%（2020年底为30%），未来伴随ARA的潜在收购整合该比例当进一步提升，并巩固公司长期收入基础。
发展趋势
建议对ARA的潜在收购暂持中性审慎态度。ESR于8月4日晚间公告与ARA集团订立收购协议，投资者对其看法较为分化，也是令近期公司股价相对承压的主要原因之一。因收购有待最终落地，我们建议暂对该事件持中性（而非负面）态度，也考虑几个方面因素，包括：1）ESR与LOGOS自身业务仍处较快发展阶段，二者未来做渐进式融合确实有望提升平台竞争力；2）未来对ARA中的一些非核心业务是否会有所处置，以提升整体管理品质尚有待观察；3）不排除扩大后的ESR集团在基金募资和企业融资端有能力的边际提升；4）除了物流、数据中心等新经济业态外，在基础设施和传统商业地产业态上ARA的竞争力和发展持续性可进一步考证（虽然收购后可能带来的即时的每股盈利增长或许不算太多）。
盈利预测与估值
因公司规模增长快于预期，我们上调2021和2022年核心PATMI预测7%和5%至3.17亿美元（同比增长22%）和3.66亿美元（同比增长15%），暂不考虑潜在的ARA收购对公司盈利的影响。维持跑赢行业评级和目标价29.3港元。我们认为ESR本身业务发展仍处于健康上升阶段，后续建议密切关注ARA收购的潜在落地和整合成效。公司当前交易于25倍2022年核心市盈率。
风险
后续对ARA收购出现执行层面风险。