公司近况
　　ESR于10 月17 日晚间发布公告：公司将于11 月3 日召开特别股东会议，探讨（以及可能在合适条件下通过）ESR和ARA的企业合并方案。
　　评论
　　交易方案较此前公告版本有局部调整。公司于8 月5 日首次正式公告ESR与ARA合并的交易提案，总对价52 亿美元中90%拟通过ESR发行新股的方式支付，其中原计划包含的卖方贷款票据（VLN）的部分在新方案中已予以取消，整个以股权支付对价的部分均拟按照27 港元每股直接进行增发。公司预计新发股份占扩大后股本的31.8%（按最新交易日收盘价计算）。
　　公司预计该并购交易有望带来较大的协同效益。公司预计合并后的正向协同效益主要包括：1）进一步加强“新经济地产”（主要指物流、数据中心等）领域的竞争实力（若考虑LOGOS的加入，平台在新经济地产领域的即时管理资产规模料扩大45%以上，开发中物业和待认缴资本的增幅更大）；2）改善整体资产负债表质量（例如公司预计截至1H21 扩大后平台的净负债率较收购前降低9 百分点至22%，同时融资成本和债务期限均有改善）；3）利润结构更趋稳定：公司预计扩大后平台中“核心型”资管规模占整体52%（合并前为37%），预计1H21 扩大后平台EBITDA中有79%来自于非开发业务（其中49%来自基金管理，30%来自投资分部），合并前为67%。
　　投资角度，我们认为“新经济地产”仍将维持一定的景气度，建议关注后续平台整合效果。尽管近年来商业资本对新经济地产配置有所加快，资产管理与基金管理行业竞争也有所加剧，但整体来看我们认为亚太地区新经济地产仍处于景气阶段，并且有一定的长期发展空间。至于ESR，我们认为公司正努力推进各国家和地区相关的并购整合工作（例如公司新公告的新加坡市场的物流REITs合并是一个好的案例），投资者有望在今年底或明年一季度看到交易的全面落地。
　　估值与建议
　　鉴于具体交易尚待执行落地，我们在盈利预测中暂不考虑与ARA合并带来的潜在影响，维持当前盈利预测不变。维持跑赢行业评级和目标价29.3 港元，较当前股价具备23%上行空间。公司目前交易于25.6 倍2022 年市盈率（基于核心利润）。
　　风险
　　后续与ARA的合并出现方案变更风险；ESR自身业务发展节奏趋缓