1H23：经营业绩持续兑现；维持“买入”
　　公司发布1H23 业绩：营收244 亿元，同比+44%；毛利润37 亿元，同比+46%，对应毛利率15.2%，同比+0.2pct；归母净利润12.8 亿元，同比+52%。
　　我们维持原有的收入和毛利率假设，但考虑以股代息增加的股本对股东权益的摊薄影响，调整2023-25E EPS 的预测至2.75/3.60/4.33 元（前值：
　　2.92/3.83/4.60）。参考可比公司2023E PE 估值7.5 倍（Wind 一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司2023E 合理PE 估值为8.7 倍，调整目标价至25.62 港币（前值：25.52 港币），维持“买入”评级。
　　销售增速远超行业平均，实现高质量增长
　　公司1H23 合同销售额941 亿元，同比+43%，增速远高于百强房企销售的平均增速-2.5%。公司1H23 销售均价21879 元/平米，同比+8%；销售权益比例达79%，同比+6pct，销售回款率104%，回款比例持续维持高位，实现高质量增长。上半年，公司有38 个城市进入当地销售排名前十，同比增加8 个，市占率进一步提升。考虑公司存货中22 年以来新获取项目占60%以上，新盘占比高，我们预计公司实现全年2000 亿的销售目标仍有希望。
　　拿地保持高强度，布局略有下沉
　　1H23，新增土储货值1295 亿元，同比+33%，对应土地款684 亿元，同比+24%；拿地强度73%，保持行业较高水平。1H23 新增土储中一二线城市占比86%，相较2022 年，公司上半年增加了龙岩、丽水、嘉兴等三四线城市的土储，布局略有下沉。截至1H23 末，公司拥有未售土储货值2788 亿，对应22 年全口径销售额覆盖倍数为1.65x。分区域来看，华东/海西/东南区域的占比分别为38%/38/24%。公司大部分土储均位于销售去化相对较好的东部沿海城市，但存量土储覆盖倍数较薄，我们预计公司2H23 仍将保持较高拿地强度。
　　财务指标优化，融资成本持续下降
　　截至1H23 末，公司三道红线指标进一步优化，净负债率32%，环比-21pct,现金短债比6.5x，环比+0.9x，扣预资产负债率61.4%，环比-1.9pct。期末有息负债总额897 亿元，均为银行贷款和大股东借款，无前融负债，负债结构良好。公司1H23 融资成本3.97%，较2022 年的4.33% 有所下降。
　　在无公开市场集中兑付压力的背景下，得益于大股东在融资方面给予的支持以及公司良好的信用形象，我们认为公司的融资成本未来有望进一步下降。
　　风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。