公司近况
　　公司近期出席了中金公司举办的2023 年度投资策略会，期间与投资人就公司经营近况进行了深入交流。
　　评论
　　兼顾流动性和盈利性聚焦核心城市积极补地，存量土储量增质优。中指显示公司1-10 月共获取72 幅土地，平均权益比例71%，拿地强度达74%。
　　年初至今，公司共补充总可售货值约2000 亿元，其中杭州、上海、苏州、北京、厦门合计占比过半，超高/高能级城市占比约80%。此外，公司亦秉持深耕思维在台州、漳州、龙岩等具备强竞争力的市场进行机会型补地。我们估算公司年初至今新增地块项目层面平均净利润率为7-8%，与2022 年拿地测算相近。得益于存货去化高效和积极补充优质土储，公司当前未售货值较中期约提升8%至3000 亿元，对应销售覆盖倍数约1.5 倍。结构来看，截至1H23 末未售货值中一二线城市占比提升至74%，整体存货中竣工库存占比不到3%，当前未售货值中2022 年以来拿地贡献约70%。
　　优质土储叠加强产品力支撑高效去化，全年销售有望超1800 亿元。公司1-9 月权益销售金额同比增长37%至1013 亿元，克而瑞显示建发房产1-10月总口径销售金额同比增长21%至1456 亿元。往前看，我们预计公司四季度新增供货700-800 亿元，且主要集中在11 月下旬至12 月（10 月新增供货仅约90 亿元），加之三季度末滚存超700 亿元，整体可售货值较为充裕。在此支撑下，我们预计公司全年总口径销售金额有望超1800 亿元（1800 亿元对应销售增速6%，隐含四季度整体去化率约32%，若极端假设不考虑滚存去化，隐含11-12 月新增供货去化率约52%、对比公司1-9 月首开项目当月去化率为79%）。
　　受益于国资背景，财务端优势突出。公司1H23 末净负债率和扣预负债率较2022 年末分别下降21/1.9ppt至32.0%/61.4%，现金短贷比提升至6.5 倍。
　　尽管公司拿地积极，但得益于回款高效（1H23 累计回款率104%），我们预计至年底三条红线指标大体平稳。得益于财务管理审慎和债务结构较优（1H23 末银行借款占比40%、大股东借款占比55%），公司上半年新增银行借款平均利率2.3%，带动1H23 末平均融资成本较2022 年末下降36bp至历史最低点3.97%，我们认为公司有望继续维持融资端的成本优势。
　　盈利预测与估值
　　维持2023-24 年盈利预测、跑赢行业评级和目标价27.86 港币，对应9.6/7.0 倍2023-24 年市盈率和55%的上行空间。公司当前交易于6.2/4.5倍2023-24 年市盈率。
　　风险
　　行业景气度恢复不及预期；新增土储利润率不及预期。