营收增长显著，现金与负债状况良好。2023年公司实现营业收入1344.3亿元，同比增长34.9%；归母净利润为50.3 亿元，同比增长2.0%；实现毛利149.2亿元，同比下降2.0%；毛利率从15.3%下降为11.1%，主要由于房地产市场显著下行，部分已交付项目毛利率下降并录得结转收入；每股盈利2.61 元，派付末期股息每股1.3 港元，分红率同比提升6个百分点至52%，股息率约10%。
　　公司现金流充足，2023 年实现物业开发现金回款金额1843 亿元，回款比例提升2 个百分点至98%。期末银行及手头现金达541.6 亿元。三条红线仍维持绿档水平，负债权益比率降低22.7 个百分点至93.2%，净负债权益比率降低19个百分点至33.6%，存量有息负债平均融资成本，同比下降58BP 至3.75%。
　　深耕重点城市，开发业务稳健增长。2023 年公司物业开发业务收入1301.3 亿元，同比增长34.6%，占总收入的96.8%。期内交付的物业总建筑面积852 万平，同比增加388 万平；实现权益销售金额1379.6亿元，权益销售总建面666.4万平，同比分别增长13.5%及9.3%。公司重点布局三大城市群，坚持重点城市深耕策略，TOP5 城市合约销售金额占比超45%，TOP10 城市合约销售金额占比超65%。土地储备方面，全年新增地块78宗，全口径拿地金额同比增长42%至1169 亿元，货值同比增长48%至2180 亿元，权益比例为73%；期末共有311 个项目在手，可供销售总建筑面积达1552 万平；土储货值为2668 亿元，其中一二线城市土储占比为84%，2022 年及以后新增项目占比为70%。
　　物业管理维持高增，协同优势凸显。2023 年公司物业管理及其他相关服务实现营收43.0 亿元，同比增长43.9%，占总收入的3.2%，增幅主要来自在管建筑面积快速增长以及成功交付房屋硬装业务。分类型看，物业管理收入同比上升56.8%至26 亿元；建设管理及代建服务收入同比上升8.1%至11.5亿元；物业租赁租金收入同比上升22.5%至0.8 亿元。
　　盈利预测与评级：预计公司2024-2026 年归母净利润复合增速为9.3%。考虑到公司销售韧性强，土储优质且多元化业务稳步发展，给予2024 年目标价16.23元（17.60 港元），维持“买入”评级。
　　风险提示：销售及回款或不及预期，建发物业利润或不及预期，行业调控风险等。