收入业绩高增长，净利率提升主要因管理改善及投资收益增长带来。2020 年，公司实现营业收入2305.9 亿元，同比增长36.2%，归母净利润356.4 亿元，同比增长36.9%。公司2020年毛利率为21.0%，较上年下降3.5 个百分点，主要由于部分北方城市结算毛利率下降所致。净利率为17.2%，较上年提高0.6 个百分点。这一方面由于公司管理效率持续改善，销管费用率为7.2%，较上年下降1.3 个百分点；另一方面由于公司投资的贝壳公司上市带来了投资收益。
　　销售金额稳中有进，核心城市的市场地位持续提升。2020 年，公司实现销售金额5752.6 亿元，同比增长3.4%。销售增速相对较低主要因为公司有较多的项目位于北方，上半年受疫情影响，北方城市供货恢复较慢。公司的规模增长主要由面积的增长贡献，2020 年销售面积同比增长7.1%，销售均价同比下降3.5%。这反映出公司深耕核心的城市兼顾了适当下沉。从市场地位来看，公司在多个核心城市的市场地位持续提升。2020 年，公司在55 个城市销售金额排名前十，较2019 年增加12 个。
　　土储优质充裕，财务指标按三道红线标准已降至黄档。截至2020年底，公司确权土储货值约3.1 万亿元，其中78%位于一二线城市。公司的平均土地成本4270 元/㎡，占公司2020 年销售均价的30.5%，未来利润空间可观。公司坚持高标准审慎拿地，资产负债结构大幅优化。2020 年底，公司的净资产负债率为96%，非受限现金短债比为1.08，剔除预收账款后的资产负债率为78%，成功降至“黄档”。
　　“地产+”业务锋芒初显，竞争力迅速提升。融创服务成功在香港上市，加速建立头部企业优势。截至2020 年底，融创服务在管面积1.35 亿平方米，合约面积2.64 亿平方米，未来规模增长有保障。2020 年，融创服务实现营业收入46.2 亿元，同比增长63.5%，归母净利润6.2 亿元，同比增长129.6%。文旅业务布局核心城市，运营能力持续提高，综合竞争力加速形成。2020 年收入约38.8 亿元，同比增长36%，管理利润约6.27 亿元，同比增加311%。融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP 长链运营模式。
　　维持买入评级，上调目标价至49.40 港元（原目标价42.72 港元）。
　　我们预测2021-2023 年公司EPS（归母净利润）为8.28/9.10/10.28元。根据可比公司估值，2021 年PE 为5X，对应目标价41.40 元，折合49.40 港元。
　　风险提示：销售增长不及预期；布局城市调控超预期。