事件
　　公司收购彰泰集团 80%股权，总投入金额为 99.1 亿元。
　　核心观点
　　拟收购彰泰资产包，项目盈利空间较为可观。公司间接全资附属公司融创西南集团拟与彰泰集团通过组成合资公司的方式合作开发项目。融创西南集团或其指定方持有合资公司80%的股权，彰泰集团持有20%股权，总投入金额为99.1 亿元。彰泰集团及其关联方通过将目标股权全部转入合资公司的方式对目标公司进行重组，以实现交易约定的股权架构。目标公司在广西南宁、桂林等城市拥有57 个项目，计容可售建筑面积为1162 万平方米，计容未售建筑面积825 万平方米。以总投入金额与计容未售建筑面积简单计算，楼面价为1201 元/平方米，2021 年广西商品住宅销售均价为6239 元/平方米，地售比为19.2%，未来盈利空间颇为可观。
　　交易对价支付节奏合理，无碍公司降杠杆战略。公司99.1 亿元的交易对价将分三期支付，2021 年4 月30 日前支付29.7 亿元，2021年7 月30 日前支付29.7 亿元，2022 年1 月3 日前支付39.6 亿元。
　　整个付款周期约8 个月，有利于公司在支付完第一笔款项后，借助被收购项目自身销售的回款来支付后续交易价款。相当于公司用29.7 亿元撬动约700 亿货值。根据2020 年报，公司账面现有货币资金987.1 亿元，通过支付节奏的安排，本次对于资金的消耗少而撬动的可售资源多，对公司降杠杆的并无影响。
　　强强联手提升广西市场地位，合作共赢推动持续发展。彰泰集团为广西领先的房地产开发公司，对广西内各城市有深厚的理解并在土地获取方面具有丰富经验。根据克而瑞数据，彰泰集团2020年实现销售金额224.5 亿元，排名广西第一。融创西南区域广西地产公司在广西实现销售金额108.5 亿元，位列广西第8。公司在广西区域拥有土储280.6 万平方米， 而通过此次并购，一次性获得了大量优质土储，为以后在广西的持续发展奠定基础。公司与彰泰集团的强强联合，将进一步巩固公司在广西地区的领先地位及市场影响力。公司在西南区域积极采用收并够提升市场地位。此前收购云南城投旗下的环球世纪和时代环球资产包亦取得了很好的成效，有效增强了公司在西南区域的竞争优势。我们持续看好公司依靠优秀的并购拿地能力在房地产长效调控时代获得竞争优势。
　　维持买入评级和盈利预测不变，目标价49.40 港元。我们预测2021-2023 年公司EPS（归母净利润）为8.28/9.10/10.28 元。根据可比公司估值，2021 年PE 为5X，对应目标价41.40 元，折合49.40港元。
　　风险提示：销售增长不及预期；布局城市调控超预期。