事件：公司公告收购彰泰集团的合作事项
　　拟设立合资公司分步收购彰泰集团资产。2021 年4 月16 日融创西南集团（公司间接全资附属公司）与彰泰集团订立合作框架协议，双方拟通过组成合资公司的方式合作开发目标项目。融创西南集团或其指定方先设立一家平台公司作为合资公司，彰泰集团及其关联方通过将目标股权全部转入合资公司的方式对目标公司进行重组，实现融创西南集团或其指定方持有合资公司80%的股权，彰泰集团及其关联方共同持有合资公司20%的股权。融创西南集团应向合资公司投入的资金总额约为99.1 亿元（该金额可能受项目尽职调查最终结果影响而有变化）。合作事项完成后，合资公司及目标附属公司将成为融创中国的间接附属公司，目标合联营公司将成为融创中国的间接和联营公司。
　　董事会席位占4/5。合资公司的董事会将由5 名董事组成，其中4 名由融创西南集团委派，1 名由彰泰集团委派。彰泰集团委派的董事担任董事长，融创西南集团委派的总经理担任合资公司法定代表人。董事会决议事项经4 名及以上的董事批准后方可执行。
　　通过收购，加大西南部布局。根据公司公告，目标公司项目主要在南宁、桂林等城市共开发57 个目标项目，包含54 个房地产开发项目及3 个房地产代建项目，计容可售建面为建面为1162 万平。截止2020 年12 月31 日计容未售建筑面积约为825 万平，权益占比约为70%。未售建筑面积中，54 个房地产项目计容未售建筑面积783.33 万平，3 个房地产代建项目计容未售建筑面积41.84 万平。
　　投资建议：“优于大市”评级。截止2020 年底公司土地储备货值3.1 万亿元，货值充裕且布局优质。我们认为，此次收购彰泰集团房地产项目有助于公司补充西南重点城市的可售资源，分步支付对价对公司账面现金产生的压力不大。截止2020 年底公司账面现金987 亿元，收购短期对公司现金和负债影响不大。我们认为该收购总体利好公司长期发展。在不考虑收购对公司利润影响的情况下，我们预计公司2021 年EPS 为8.69 元每股，给予公司2021年4.5-5 倍PE 估值，对应合理市值为2072-2302 亿港元，对应合理价值区间为44.42-49.35 港元。（本文非特别注明均以人民币计价，汇率取12 个月均值，1 港币=0.88 人民币）
　　风险提示：收购仍在尽调过程中，有交易对价修改或交易终止的风险。