事件更新
公司于2021 年4 月16 日发布公告，宣布与彰泰集团订立合作框架协议：1）双方通过组成合资公司的方式合作开发目标项目；2）融创中国将持有合资公司80%的股权，彰泰集团及关联方共同持有合资公司20%的股权；3）融创中国向合资公司投资总额为99.1 亿元人民币，其中81.2 亿用于向合资公司支付彰泰集团实际投入的80%，17.9 亿用于向合资公司提供专项借款以支付彰泰集团及关联方的相关投入及已售利润。目标公司主要于南宁、桂林等城市合共开发54 个房地产项目及3 个代建项目，截止2020 年12 月31 日，计容未售建筑面积约825 万平方米；不计代建项目，计容未售建筑面积783 万平方米。
事件点评
我们对公司此项合作看法正面：1）合作为公司带来约700 亿可售货值，预计在未来3 年左右完成去化，公司21 年6400 亿销售目标的可见度进一步提升；2）合作进一步夯实了公司在西南区域的布局；3）我们估算目标公司平均楼面价约2700 元/平，保守估计可售货值销售均价在8500~9000 元/平，我们认为项目楼面价及盈利空间合理；3）考虑20 年末现金充沛、一季度销售超预期以及付款周期灵活，我们认为合作不会对公司主要资产负债表指标产生显著影响；4）更重要的是，此次合作进一步验证了市场份额向行业龙头集中的投资逻辑。
维持盈利预测，重申46.90 港元的目标价
在20 年严苛的政策环境下，融创中国实现了超预期的降负债，物管、冰雪业务已占据市场领先地位；而近期宣布的合作事项亦再次体现了公司在项目获取、资源整合方面的竞争力。我们重申我们对公司的正面看法，认为公司为进入地产行业新常态已打下了坚实的基础。我们重申46.90 港元的目标价，对应5.5x 21 PE，1.2x21 年PB，对应目标价有48.9%的上升空间，我们重申“买入”评级。
风险提示：（一）市场利率大幅上升；（二）房地产调控超预期；（三）人民币汇率大幅波动