事件：
　　4 月 16 日，融创中国公告，融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，共同设立合资公司，接手彰泰集团所属目标公司 100%权益，交易对价约 99.1 亿元，交易完成后，融创西南集团与彰泰集团将分别持有合资公司 80%及 20%股权。
　　点评：
　　拟收购彰泰集团，以较小现金撬动较大可售，扩充广西土储规模。融创中国公告，融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，共同设立合资公司，接手彰泰集团所属目标公司 100%权益，交易对价约 99.1 亿元，其中，股权及债权对价为 81.2 亿元，已售货值对应利润及溢价合计 17.9 亿元，交易完成后，融创西南集团与彰泰集团将分别持有合资公司 80%及 20%股权。公司将在 21 年 4月 30 日、7 月 30 日、22 年 1 月 3 日前分别支付 29.73 亿元（包含已支付的 6 亿元）、29.73 亿元、39.64 亿元，其中后两笔对价预计可用后续项目销售回款进行覆盖，公司用较少的投入金额撬动较大规模的可售货值。标的公司包含彰泰集团在广西南宁、桂林等城市的 54 个房地产开发项目及 3个房地产代建项目，可售建面约 1,162 万平，未售建面约 825 万平，收购完成后，公司土储有望进一步丰富，并进一步加强公司在广西区域的市场竞争能力。
　　2020 年销售 5,753 亿，21 年可售超 9,000 亿，助力销售稳增。2020 年，公司销售金额 5,753亿元，同比+3.4%；销售面积 4,102 万平，同比+7.1%。2020 年，公司获取土储货值 7,261 亿元，公开市场拿地、收并购、产业合作等获取分别占比 36%、30%、34%。截至 20 年末，公司确权土储达 2.58 亿平，对应土储货值达 3.1 万亿元，一二线城市货值占比约 78%，平均土储成本 4,270元/平米，占比 20 年销售均价仅 31%，土储充裕且优质。21 年，公司预计总可售货值超 9,000 亿元，考虑到公司布局聚焦于一二线及强三线城市，可售货值充裕，助力后续销售稳增。
　　净负债率降至 96%，现金短债比达 1.08，三条红线优化至黄档。至 2020 年末，公司净负债率为96%，非受限现金短债比达 1.08，剔除预收款后的净负债率达 78%，净负债率、现金短债比两项指标达标“三条红线”标准，公司降至“三条红线”黄档，步入高质量发展通道。公司地产+业务快速发展，融创服务 20 年 11 月分拆上市后，其高成长性享受物管行业高估值，和融创中国有望实现高质量协同发展；融创文旅已快速形成核心城市布局，20 年收入约 38.8 亿元，同比+36%，管理利润约 6.27 亿元，同比+311%；融创文化不断完善业务布局，坚定超级 IP 长链运营模式。
　　投资建议：拟收购彰泰集团，扩充广西土储规模，维持“买入”评级。融创中国坚持深耕一二线，以逆周期扩张策略，成功在 15-17 年逆势加杠杆扩张，并借以并购扩张的标签优势，打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势，利于实现快周转及高毛利率，预示后续销售和业绩“量质提升”，同时随业绩集中释放，净负债率望显著下降、带动融资成本下行，形成锦上添花。我们认为公司未来核心业绩增速将持续而稳定，我们维持公司 2021-23 年每股收益预测为 8.02/8.44/9.30元，现价对应 21/22 年 PE 分别为 3.3/3.1 倍，维持目标价 47.5 港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，销售去化率不及预期。