投资要点
维持“买入”评级，目标价45.00 港元：公司上半年加大拿地力度，积极参与土拍拿地，彰泰收购带来优质可售资源，土储组合保持较高质量。1-5 月公司的销售高速增长，同时可售货值亦有所增长，公司上调销售目标至7000 亿元，我们认为完成目标没有太大难度。同时，公司的财务结构还在不断优化，新增融资成本持续下降。各方面来看，基本面都在持续改善。我们预计公司2021/2022 年的营业收入为2798/3222亿元，同比增长21%/15%；核心净利润为336/372 亿元，同比增长11%/11%。我们维持“买入”评级，将目标价由52.00 港元下调至45.00 港元，对应2021/2022 年PE 为5.2/4.7 倍，较现价还有55%的增长空间。
上调销售目标至7000 亿元，同比增长22%：截至2021 年5 月，公司累计实现销售金额和面积2418 亿元和1664 万平米，同比增长72%和63%，较2019 年同期增长48%和48%。截至5 月的累计销售均价为14532 元/平米，同比增长6%。由于（1）原本销售进度好于预期（2）前五月拿地积极，第一批集中供地斩获颇丰，部分新获项目可于下半年贡献货值（3）同时收购彰泰资产包带来约700 亿货值，预计今年将贡献260亿销售金额，公司将全年销售目标由6400 上调至7000 亿元，同比增长22%。对应10000亿+的预计可售货值，我们认为完成目标难度不大。
彰泰收购落地，公开市场积极补货：4 月，公司与广西龙头开发商彰泰成立合资平台，共同开发房地产项目，公司对平台持股80%，实现大部分项目并表，预计应投入平台资金为99 亿元。资产包项目共57 个，未售GFA 为825 万平米，其中住宅占比较高。
彰泰项目在广西的规模效应较强，预计项目去化速度较快，地货比合理，公司通过此次收购有效补充了优质土储。4 月底至5 月，公司在重庆、青岛、杭州等多地集中土地出让中积极拿地，预计整体新增平均利润率可保持在7%以上的常态化水平，土储组合保持竞争力。1-4 月，公司累计新增土储1700 万平米，新增权益面积为890 万平米，权益比例为52%。权益土地款为480 亿元，平均权益拿地成本为5393 元/平米。
融资成本持续下降：截至2020 年末，公司的净负债率为96%，同比大幅下降76 个百分点；现金短债比为1.08，回升至1 以上；剔除预售款的现金短债比为78%，同比下降4 个百分点。截至年末公司2 条线已达标，三道红线下由红档升至黄档。2021 年以来，公司的融资结构仍在进一步优化，高息信托债务逐步替换，整体融资成本持续下行。1 月公司成功发行6 亿美元3 年期5.95%优先票据和5 亿美元5 年期6.5%优先票据，5 年期票据较去年11 月发行同期限票面利率下降105bps，较2019 年10 月发行同期限票面利率下降了155bps。
风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值。