21H1 归母净利润同比+9%，核心归母净利润同比+1%，符合预期。21H1，公司实现营收958.2亿元，同比+23.9%；毛利199.8 亿元，同比+12.5%；归母净利润119.9 亿元，同比+9.4%；剔除业务合并收益及其对应的公允价值调整、金融资产及投资物业公允价值变动损益、汇兑损益及公益捐赠等影响后，核心归母净利润131.5 亿元，同比+0.8%，符合市场预期；基本每股收益2.62元，同比+8.7%；毛利率和归母净利率为20.8%和12.5%，同比分别-2.2pct 和-1.7pct。截至21H1末，公司预收款达3,197.3 亿元，可覆盖20 年营收1.4 倍，后续有望助力业绩稳增。
　　21H1 销售3,208 亿，同比+64%，权益拿地销售比38%、相对积极。21H1，公司销售金额3,208亿元，同比+64.3%；权益销售金额2008 亿元，同比+51.4%；销售面积2,195 万平，同比+56.4%；销售均价14,620 万元/平，同比+5.1%。21H1，公司权益拿地面积1,708 万平，新增土储权益货值2,135 亿元，公开市场拿地、收并购、产业合作等获取分别占比62%、24%、14%，权益拿地货值/权益销售金额达1.06 倍；其中，20H2-21H1 权益拿地销售比28.5%，21H1 权益拿地销售比37.9%。至21H1 末，公司已确权权益土储达1.64 亿平，对应权益土储货值达2.0 万亿元，其中长三角、环渤海、西部核心、中部核心、华南分别占比25%、25%、27%、12%、11%。21H2，公司预计总可售货值为6,675 亿元，其中上半年末库存2,058 亿元，下半年新增可售资源4,617 亿元，考虑到公司布局聚焦于一二线及强三线城市，可售货值充裕，助力后续销售稳增。
　　净负债率降至87%，现金短债比达1.11，信用评级持续提升。21H1 末，公司净负债率为86.6%，较20 年末下降9.4pct；非受限现金短债比达1.11，较20 年末提升0.03 倍；剔除预收款后的净负债率达76.0%，较20 年末下降2.3pct。其中，净负债率、现金短债比两项指标均达标“三条红线”
　　标准，维持“三条红线”黄档。公司信用评级稳步提升，其中标普提升至BB 稳定，穆迪提升至Ba3 正面，惠誉提升至BB 正面，有望推动后续融资成本优化。公司地产+业务快速发展，21H1，融创服务实现营收33.2 亿元，同比+85.4%；归母净利润6.1 亿元，同比+154.4%，和融创中国有望实现高质量协同发展；融创文旅已快速形成核心城市布局，21H1 实现收入26.1 亿元，同比+166%；管理利润4.4 亿元，20H1 同期为-2.2 亿元；客流7,201 万人次，同比+103%。此外，公司推进数字科技建设，后续有望支持地产、物业、文旅全方位精准化管理投资建议：业绩平稳、销售靓丽，多元发展，维持“买入”评级。融创中国坚持深耕一二线，以逆周期扩张策略，成功在15-17 年逆势加杠杆扩张，并借以并购扩张的标签优势，打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势，利于实现快周转及高毛利率，预示后续销售和业绩“量质提升”，同时随业绩集中释放，净负债率望显著下降、带动融资成本下行，形成锦上添花。考虑到公司利润率下行压力、投资收益变动等影响，下调公司2021-23 年每股收益预测为6.23、6.44、7.54 元（原预测值为8.02、8.44、9.30 元），现价对应21/22 年PE 分别为2.7/2.6 倍；鉴于公司已售未结充裕、土储丰富优质，维持目标价47.5 港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期。