本报告导读：
负面因素集中体现，公司净利润大幅下滑，预计未来两年公司业绩都有一定压力，但随着行业防风险被进一步重视，民企压力有望部分缓解，扛过寒冬，即有机会。
摘要：
公司业绩预告低于 市场预期，考虑到计提减值及利润率下滑的影响，下调公司盈利预测，2021~2023 年净利润为45 亿、57 亿、66 亿（原为270 亿、267 亿、263 亿）。当前公司在积极应对行业困局，金稳委会议后，监管层对行业风险重视度进一步提升，可能在一定程度上适当缓解民企的流动性压力，度过艰难时期即迎来新空间，考虑到公司近两年的业绩波动及流动性压力，我们下调公司评级至谨慎增持，现价对2021 年6.0 倍PE。
负面因素集中体现，公告归母净利润预计下滑85%左右。对公司2021年业绩产生重大影响的主要是贝壳股价、计提减值、利润率下滑。对于公司价值而言，贝壳股价是次要因素，且本年的亏损与前期确认投资收益相关。
而核心归母净利润下滑50%，在2020 年部分房企的业绩中也出现过，该项利润的下滑与销售价格不及预期等因素相关，预计近两年都会给公司业绩带来一定压力，需进一步关注2021 年公司减值计提的力度。
金稳委会议定调，地产风险被有望被管控。2021 年因为多重政策叠加给民企带来了一定压力，尤其是预售资金监管让房企现金流管理难度骤然加大。近期金稳委专题会“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，可能对于流动性压力较大的房企将有一定的缓释。融创2020 年底杠杆率已有明显下降，近期出售资产等动作亦较为迅速，2022 年前两个月实现销售金额502 亿，同比下滑24%，略领先于同梯队公司。
偿债临近，静候年报。近期临近回售期的境内债为20 融创01（40 亿），临近到期债券为16 融创05（14.4 亿），且部分美元债年中临近到期。因疫情等因素，公司年报披露可能出现一定延期。若熬过寒冬，从终局角度切入有望迎来估值切换机会。
风险提示：流动性未有明显改善。