太古地产 15 年上半年净利润和摊薄后每股收益分别大幅增长 33%和31.8%,部分原因是预售情况好于预期,拉动房地产交易的息税前利润同比大涨 27%,以及投资物业的公允值变动收益同比增长 89%。由于香港写字楼市场复苏、香港本地消费开支得到改善以及公司在内地的项目发展迅猛,投资物业的利润同比增长 5%。未来随着中环的写字楼市场逐渐走出谷底,太古地产将成为主要受益方,我们认为公司股价还有进一步上涨空间。重申买入评级,目标价调高至 30.00 港币。
支撑评级的要点
15 年上半年公司在香港的写字楼项目租金收入同比稳步增长 7%。太古广场写字楼的租用率从 2014 年底的 94%提高到 98%,但租金调升率依然面临压力,同比下滑 4%( 2014 年底提高 7%)。根据仲量联行的数据,在国内小型金融机构的需求带动下,中环地区 A 级写字楼的空置率从2014 年 12 月 3.7%下降到 2015 年 6 月的 1.7%,租金同比增长 7%。管理层预计香港写字楼需求复苏还将持续。港岛东中心和科技中心的空置率依然维持较低水平。
公司在香港的零售项目上半年的租用率为 100%,其中至少 45.5%的面积由刚性零售业租用。
公司在内地的写字楼和零售投资物业租金收入分别同比大幅增长 18%和11%。虽然面对其他新写字楼项目的供给压力,广州太古汇写字楼租用率依然保持在 100%。太古汇购物商场的零售额同比亦大涨 20.7%。
物业销售的理想业绩表明,市场对高端项目的需求高于预期。太古的物业销售息税前利润保持在 30.1%的较高水平( 14 年上半年为 29.8%)。
评级面临的主要风险
未来几年加息导致收益资本化率提高。
估值
我们改用 2016 年的预测值来进行估值。鉴于租用率和物业销售情况好于预期,我们将每股净资产调高 4%至 43.54 港币/股,基于较每股净资产折让 31%的水平(房地产行业历史平均水平),得出新目标价 30.00 港币。目前股价较每股净资产折让 47%,考虑到公司基本面稳健,该价格并不算高。