碧桂园（以下简称“公司”）于2021年，在总操盘金额、全口径销售金额和权益销售金额均位于内地所有房地产开发商首位，分别为人民币7，208.8亿元、人民币7，588.2亿元和人民币5，571.8亿元。公司是国内全方位最大的房地产开发商。同时，公司于2021年权益合约销售金额为人民币5，580.0亿元，全年累计销售单价为人民币8，401.1元，维持相对稳定。公司土地储备遍布国内所有31个省份，截止去年年底合计拥有3，216个项目。此外，碧桂园还积极响应国家政策，重点在高科技地产生态链和现代农业板块发力。
　　在国内房地产充满严峻挑战的2021年，公司的财务表现和业务运营展现出了较大程度的韧性。收入同比增长13.0%至人民币5，230.6亿元，主要受房地产销售稳健增长所推动，同比增长12.9%。2021年，公司进行了部分战略调整。公司的土地储备结构得到优化，将部分开发重点转移到高线城市，其中新收购地块约81.0%位于五大都市圈（长三角、环渤海、大湾区、长江中游和川渝五大都市圈）。经过实施财务优化措施和持续去杠杆努力，公司的债务状况也得到了进一步改善，仅剔除预收款后的资产负债率为红线，但同比改善4.8个百分点至75.7%。公司2021年全年融资成本降至为5.2%，较2021降低了36个基点。由于公司突出的管控能力，销管费用率降至5.5%，为连续第四年呈现下降。同时，销售回款率已连续第六年保持在90.0%以上。
　　随着中国房地产行业持续整合和出清，相信最“黑暗时刻"已经过去。在经历了去年一系列严苛的政策规管之后，央行和大部分地方政府在今年第一季度向房地产行业进行了边际松绑，其中包括下调贷款市场报价利率（LPR）、下调中期借贷便利利率、下调逆回购利率、多数银行下调房贷利率和房贷首付比例、上调公积金额度、央行进行大额逆回购操作，以及部分城市取消限贷限购政策等。4月份又再次迎来降准，相信LPR在第二季度还有边际宽松的空间，这有利于房地产行业的复苏，相信会在今年下半年得，到更好的体现。
　　我们认为，目前市场对公司的估值还是相对保守。即使今年以来国内疫情持续反复，但是我们相信公司在业务上仍能展现较强的韧性，因为其业务遍布国内各省。另外，公司在业务上紧密关注各地区资源分布和评估经济发展潜力，以及估测人口流动趋势，由于高线城市经历了较为严苛的疫情静态管控，促使返回底线城市置业的人数增多，这有利于首次购房和改善性住房需求的增加，是利好公司的信号。我们对公司今年在业务上的韧性仍充满信心，并预计公司2022年核心股东净利将会得到较好的修复。我们给予公司“买入”评级，目标价为7.35港元。主要风险因索包括：1）销售仍承压：2）行业竞争加剧。