去年碧桂園在總操盤金額、全口徑銷售金額和權益銷售金額,均位於內地所有房地產開發商的首位,分別為7,208.8億元(人民幣,下同)、7,588.2億元和5,571.8億元。公司是國內全方位最大的房地產開發商。同時,去年公司的權益合約銷售金額為5,580億元,全年累計銷售單價為8,401.1元,維持相對穩定。
公司土地儲備遍布國內所有31個省份, 截至去年底, 合計擁有3,216 個項目。此外,碧桂園還積極響應國家政策,重點在於高科技地產生態鏈,以及現代農業板塊發力。
努力去槓桿優化財務
去年國內房地產充滿嚴峻挑戰,公司的財務表現和業務運營展現出了較大程度的韌性。期內,收入按年增長13% 至5,230.6 億元,主要受房地產銷售穩健增長所推動。去年公司進行了部分戰略調整,土地儲備結構得到優化,將部分開發重點轉移到高綫城市(即一二綫城市),其中新收購的地塊約81% 位於五大都市圈(長三角、環渤海、大灣區、長江中游和川渝五大都市圈)。
經過實施財務優化措施和持續去槓桿努力,公司的債務狀況也得到了進一步改善,僅剔除預收款後的資產負債率為紅綫,但按年改善4.8 個百分點至75.7%。公司去年全年融資成本降至5.2%,降低了0.36 個百分點。由於公司突出的管控能力,銷管費用率降至5.5%,為連續第4 年呈現下降。同時,銷售回款率已連續第6 年保持在90% 以上。
邊際鬆綁利好房地產
隨着中國房地產行業持續整合和出清,相信最「黑暗時刻」已經過去。去年經歷了一系列嚴苛的政策規管之後,人民銀行和大部分地方政府在今年第一季向房地產行業進行了邊際鬆綁,其中包括下調貸款市場報價利率(LPR)、下調中期借貸便利(MLF)利率、下調逆回購利率、多數銀行下調房貸利率和房貸首付比例、上調公積金貸款額度(見72 頁財經詞彙)、人行進行大額逆回購操作,以及部分城市取消限貸限購政策等。
4 月份又再次迎來降準,相信LPR 在第二季還有邊際寬鬆的空間,這有利於房地產行業的復甦,相信會在下半年得到更好的體現。
國泰君安認為,目前市場對碧桂園的估值還是相對保守,即使今年來國內疫情持續反覆,但因為公司業務遍布國內各省,相信公司業務仍能展現較強的韌性。
另外,公司在業務上緊密關注各地區資源分布和評估經濟發展潛力,以及估測人口流動趨勢,由於高綫城市經歷了較為嚴苛的靜態管控,促使返回低綫城市置業的人數增多,這有利於首次購房和改善住房需求的增加,是利好公司的訊號。
國泰君安對公司今年在業務上的韌性充滿信心,並預計公司核心股東淨利將會得到較好的修復,給予公司「買入」評級,目標價為7.35 港元。主要風險因素包括銷售承壓;行業競爭加劇。