事件
　　碧桂园发布2022 年盈利预警。预期上半年核心净利润介乎约45亿元至50 亿元，去年同期为152 亿元；股东应占利润2 亿元至10 亿元，去年同期为150 亿元。
　　简评
　　盈利质量有所下滑，业绩降幅较大。2022 年上半年公司实现核心净利润45 至50 亿元，同比下降67.1%至70.4%。实现归母净利润2 至10 亿元，同比下降93.3%至98.7%。业绩降幅较大的主要原因在于：（1）上半年销售去化压力加剧，房地产业务结转规模降幅较大；（2）盈利质量有所下滑，结转毛利率下降；（3）物业项目计提减值增加；（4）汇率波动导致汇兑损失扩大。
　　销售强于大市，全年降幅有望进一步收窄。2022 年上半年公司实现权益销售金额1851.3 亿元，同比下降38.9%，实现权益销售面积2349.0 万平，同比下降31.9%，实现权益合约销售均价7811.2元/平，同比下降10.3%。较上半年百强房企-51%的销售金额降幅表现更佳。预计下半年公司将加大推盘力度，销售降幅有望收窄。
　　监管选定为示范性民企，年内已无到期债券。公司是少数被监管选定开展示范性发债的民营房企，上半年成功发行了5 亿元含信用保护的公司债，利率仅4.5%，并获取了50 亿元中票的发行额度。据不完全统计，年内公司已累计回购8 次合计30.6 亿元的境内外债券，除可回售部分，年内公司已无公开市场到期债务。
　　维持买入评级，下调盈利预测和目标价。我们调整公司2022-2024年EPS 至0.46/0.50/0.55 元（原为1.21/1.29/1.36 元）。给予公司与行业可比公司相同的2023 年6X 的PE 估值水平，对应目标价3.47 港元。
　　风险提示：1、三四线需求下行超预期；2、政策宽松不及预期。