首9月盈利增长26%。万科2018 年1-9 月的收入增长53.3%至1,743 亿元（人民币·下同），同期净利润增长26.1%至140 亿。毛利率增加4.4 个百分点至34.1%，毛利也上升76.2%至595 亿元。交付面积增长32.5%至1,281 万平，确认平均售价增长17.0%至12,921 元/平方米。由于财务支出资本化减少而上升1.5 倍、有效税率上升3.4 个百分点至48.1%及少数股东权益扣减增加1.1 倍，净利润率下跌1.7 个百分点至8.0%。截至2018 年9 月底，已预售尚未结算的物业面积为3,849 万平方米，相对的合同金额为5,524 亿元。
销售增长放缓。今年前10 个月，万科合约销售增长12.1%至4,856 亿，销售面积3,243 万平方米，增长11.3%。万科于今年首10 个月的销售金额增长略低于全国增长，主要在年初时可售货源不多。因此公司加快建筑节奏，万科今年前9 个月新开工3,649 万平方米，增长40.4%，已完成今年开工任务3,545万平方米。同期竣工面积为1,555 万平方米，增长36.8%，为全年竣工计画2,631 万平方米的59.1%，所以大部份2018 年收入及利润可在第四季实现。
总权益土储9,244 万平。今年1-9 月，万科收购了177 个项目，新增权益土地储佣3,583 万平方米，以投资金额计算，约83.6%投放在一二线城市。截止到今年9 月，万科在建项目的权益面积达5,350 万平方米，持作未来开发土地的权益面积达3,894 万平方米。此外，公司也大力发展物流仓库行业，第三季度新收购19 个项目，可出租面积为157 万平方米；截止今年9 月，万科的物流仓储业务总出租面积为783 万平方米。
净负债率升至56.7%。万科在一季度完成了普洛斯的私有化，在截至2018 年9 月底的过去9 个月，公司在物业、厂房及设备增加了100 亿元、在投资物业增加了59 亿元及在联营公司的投资增加了378 亿元，所以在今年一至三季的投资活动现金流出为711 亿元，较去年同期增加425 亿元。基于投资增加，万科在2018 年9 月底的净负债比率为56.7%，较去年底的8.8%增加47.9 个百分点，但财政状况仍是可控。
轻微调高预测及目标价。考虑了最新的财务状况及首三季业绩，我们轻微上调了FY18-20 的盈利预测2.2-3.7%。此外，我们引进了19 年底每股净资产预测46.68 港元，目标价也由HK$36.37 轻微调高至HK$37.34，相当于20%的折让。评级维持为买入。