业绩符合预期。万科2018 年收入和净利润分别增长25.2％至2,971 亿元（人民币。下同）和20.4％至338 亿元，净利润较我们预测高0.9％。毛利率上升4.7 个百分点至37.0％，毛利润大幅上升43.3％至1,100 亿元。交付面积及确认平均售价分别增长10.7％至2,191 万平及11.7％至12,845 元/平。然而，资本化利息支出减少令财务费大增一倍至82 亿元。此外，少数股东权益也上升69.3％至155 亿元，因此净利润率下降0.5 个百分点至11.4％。截至2018 年12 月，已售未转结物业达3,710 万平方米，金额达5,307 亿元。
合同销售额占4％市场份额。2018 年合同销售额及面积分别增加14.5％至6,070 亿元及12.3％至4,038 万平。其市场份额由2017 年的3.96％进一步增至2018 年的4.05％。作为中国三大开发商之一，万科仍然有提高市占率的空间。公司2019 年竣工面积目标为3,077 万平，同比增长11.6％。
权益土储9,244 万平。万科期内收购了227 个项目，新增权益建面2,490 万平，当中约72％位于一线和二线城市。截至2018 年12 月，在建面积（权益）及持作未来开发的建面积（权益）分别为5,402 万平和3,580 万平。截至2018年12 月，公司拥有共有210 套商业物业，面积达1,300 万平。万科旗下商业开发与运营主要平台—印力，目前运营项目超过120 个，遍布国内超过50 个城市。印力管理的主要品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。此外，印力集团联合收购的凯德20 家购物中心在年内完成交割。
两项成熟业务或将分拆。万科旗下的物流平台—万纬物流，负责开发并运营物流仓储。目前，万纬物流拥有124 个仓库，可租赁建筑面积971 万平，其中62 个项目正在运营。我们估计商业物业及仓储业务将合并重组，而万科将藉此分拆这些业务。此外，物业服务在2018 年表现出色，期内收入增长36.1％至98 亿元。我们相信公司的物业服务规模为行业前列，有可能在未来独立分拆。
重申买入。虽然净负债比率从17 年底的8.8％大幅上升至18 年底的30.9％，但公司的负债水平仍是业内最低之一。我们略微上调2019 及2020 年的盈利预测3.7％及5.2％，并将2019 年预测资产净值从46.68 港元调整至45.45 港元。目标价由37.34 港元调整至36.36 港元，相当于资产净值20％折让。重申买入。