概要。最近万科配股集资，我们同步更新了公司的财务模型。由于新发行股票仅佔扩大后总股本2.33％，因此摊薄效应不大。我们将截至2019 年末的每股资产淨值由45.45 港元轻微下调至44.35 港元。目标价由36.36 港元下调至35.48 港元。维持买入评级。
配售新股增强资产负债表。万科于2019 年4 月完成配股。公司以每股29.68港元发行及配售2.63 亿股新H股。新股佔扩大后全部已发行H股16.67%，以及配售后总股本2.33％。此次H 股配售集资77.8 亿港元，主要用于偿还债务。截至2018 年12 月，万科淨负债比率30.9%，新增股本进一步增强了公司资产负债表。
2019 年一季度利润大增25％。万科2019 年一季度收入和淨利润分别大幅增长59.4％至484 亿元（人民币，下同），以及25.2％至11.2 亿元。利润增长放缓是由于第一季所占规模较少所致。一季度已交付建面增加88.2％至311万平，但仅佔我们全年预测的10.5％。另一方面，其他固定开支（包括销售及行政开支，以及利息支出）并不随已交付建面而改变。截至2019年5 月，已售未结转金额达到7,046 亿元或4,779 万平，这为来年提供了良好的盈利可见性。
今年前五个月合同销售额增长12％。今年前五个月，合同销售额及面积分别大增12.0％至2,676 亿元，以及4.7％至1,661 万平。万科增长速度似乎较行业其他发展商慢，但仍是全国首三名发展商中增长速度最快的一家，较碧桂园（2007 HK）和恒大（3333 HK）为快。
应佔土储达9,245 万平。万科于今年首季收购了19 个新项目，权益土储为599 万平。截至2019 年3 月，总土储及权益土储分别为1.53 亿平及9,245万平。此外，万科参与了多个城市再发展项目，总权益建筑面积为348 万平。目前土储足以满足未来三年的发展需要。
下调目标价只35.48 港元。由于新发行股票仅佔扩大后总股本2.33％，因此摊薄效应不大。我们将截至2019 年末的每股资产淨值由45.45 港元轻微下调至44.35 港元。目标价由36.36 港元下调至35.48 港元。维持买入评级。