销售稳健，结算弹性可期
　　公司上半年实现销售面积2150 万平米，同比上升5.6%，实现销售额3340 亿元，同比上升9.6%。受益于历史上充裕的可结算面积，公司实现结算收入1330 亿元，实现营业收入1393 亿元，分别同比增长32.2%和31.5%。公司上半年实现竣工面积1060 万平米，同比增长15.6%。全年计划实现竣工面积3076 万平米，同比计划增长11.6%。我们预计，公司下半年可结算资源仍然充裕，且利润率不会明显下降。
　　公司投资态度谨慎，应对未来市场可能的去化速度调整2019 年上半年，公司新增土地储备1373 万平米，同比下降33%，权益地价仅649.8 亿元，同比上升12%。
　　公司新增储备面积显著低于去化面积。公司权益在建面积 （5869 万平） 和权益规划中面积 （3424 万平） 的比例较之去年底再次上升，达到171%，说明公司不愿意保留大量土地储备，力图降低风险。公司上半年度实现新开工1953 万平米，同比下降16%。我们认为，公司新开工面积的小幅下降，可能是因为难以继续压缩规划中面积——这也为日后公司可销售资源的增加带来的压力。
　　信用良好，杠杆适度
　　2019 年中期，公司净负债率35%，货币资金规模超过短债2 倍以上。上半年公司实现了经营性现金流净流入，销售商品提供劳务获得的现金也实现小幅正增长。我们预计，公司将继续控制杠杆使用。
　　万科物业外拓加快，综合性资产服务计划值得期待万科物业新增项目签约饱和收入同比增长114%，达到21.6 亿元，其中商业物业服务新增饱和收入高达189%。同时，万科物业计划围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。我们认为，万科物业品牌领先，在管规模 （尤其是单位面积密度） 较大，区域影响力均衡，商办等领域专业能力突出，是中国最具实力的物业管理企业，尽管为了夯实基础服务品质，厚积薄发，万科物业毛利率不高，但我们判断万科物业的价值超过当前已上市物业管理龙头。
　　风险提示
　　公司中长期来看销售面积增速有限的风险。公司未来利润率下行的风险。
　　行业现状对公司有利，建议关注
　　我们认为，公司控制城市布局，维持货值稳定，积极发展新业务，和当前房住不炒的政策导向是匹配的。公司优化信用，控制杠杆，避免高举高打，和收紧地产前端融资的趋势是匹配的。在房价稳定环境下，公司具备明显竞争优势。我们维持公司2019/2020/2021 年EPS 预测为3.69/4.44/5.66 元，维持公司A 股36.26 元人民币的目标价，H 股目标价则为36.7 港元。建议投资者关注。