2020上半年核心，利 润同比增长3%，维持中性评级。上半年核心利润同比增长3%，符合我们和市场的预期。营业收入同比小幅增长5%。毛利率下滑4.4 个百分点至31.8%，核心净利率下滑0.2 个百分点至8.3%，销售管理费用率降至6.5%（2019 上半年：7.3%）；集团合营公司利润贡献上升至1.2%（2019 上半年：0.7%）；税收支出占营收之比下降至12.1%（2019 上半年：13.3%）；少数股东权益占营收之比降至4.2%（2019 上半年：5.3%）。
如2019 年中报，万科未计划发放中期股息。净负债率环比下滑7ppt 至28%。
我们维持中性评级和30.1 港元的目标价不变。当前股价对应万科2021 财年公司的估值为5.2 倍（EPS 为4.34 元）。
已售未结算资源支撑平稳增长。尽管交付面积同比上升24%，但由于中西部的销售占比提高，成交均价同比下滑22%至12286 元/平方米，因此上半年房地产业务结算收入同比下降3%至1290 亿元。截止2020 上半年末，已售未结算资源较2019 财年末上升14%至6950 亿元，未来盈利可见度有所提高。2020 上半年总竣工面积为1075 万平方米（同比+1%），完成全年总竣工目标（3320 万平方米）的32%。
拿地意愿仍然较弱。2020 上半年万科拿地支出为520 亿元，仅占其合同销售额的16%。成交土地均价保持合理水平（5968 元/平方米），地产业务结算均价的39%。截止2020 上半年，万科土地储备增加至1.572 亿平方米，价值约为2019 财年末合约销售的3.8 倍。我们认为万科应保持目前的拿地标准，管理层预计公开土地市场还将有充分的拿地机会。
物业管理业务拓展至城市服务领域。2020 上半年末，物管业务合约面积为6.8 亿平方米，管理面积为5.2 亿平方米。物管业务收入同比增长27%至67亿元，其中第三方项目占比为55%，2020 上半年，万科的物管业务继续向城市服务领域拓展，目前已在7 个城市开展业务。管理层尚未公布万科物业管理分拆上市的计划。