尽管现金分红有所提高，但万科 ， 2020 年业绩表现仍略弱于预期。管理层尚未就今年销售目标、毛利率等指标给出具体指引，但对达成 2021 年公司内部目标较为乐观，包括合同销量同比增长 13%至 7900 亿元人民币，以及核心利润同比增长 24%至 500 亿元人民币。万科披露了物业管理业务的详细情况，但万科物业的具体分拆上市时间犹未可知。我们给予万科“中性”评级。
　　2020 年核心利润同比增长 5%，略低于预期
　　2020 年公司核心利润同比增长 5%至 402.38 亿元人民币，较彭博一致预期低 5%；营收同比增长 14%（较预期低 3%），毛利率下挫 7.2pp 至 28.8%（预期：30.7%）。净负债率提升 16ppt 至 18%，万科处于“三条红线”政策的黄色档。全年每股股利为 1.25 元（同比增长 23%），隐含分红率为 36%（2019 财年：31%）。
　　业绩电话会有何新内容
　　降低负债水平的速度快于预期：2020 年底万科已处于“三条红线”的黄色档，管理层预计今年一季度万科将达到绿色档。
　　适度的毛利率指引：房地产开发业务毛利率下降 4.6ppt 至 22.6%。管理层未给出明确的毛利率指引，但表示有信心未来几年保持公司毛利率高于行业平均水平。
　　未给出物业管理业务分拆上市的指引：物业管理业务收入同比增长 27%至182 亿元人民币，在管面积达到 5.66 亿平方米，位居行业第一。然而，管理层未就万科物业的分拆上市时间给出具体指引。
　　2021 年竣工及新开工目标：2020 年已售未结算资源同比增长 15%至 6980亿元，但 2021 财年总竣工面积目标较为保守（同比 6%），隐含年内营收增速也较为有限。2021 财年新开工面积目标同比下降 21%至 3100 万平方米。
　　谨慎拿地：2020 年万科获取新项目 168 个，总建筑面积同比下滑 9%至 3400万平方米，拿地权益占比从 2019 年的 67%降至 61%。成交土地均价为 6710元/平方米（同比+7%），拿地支出占合同销售额的 32%。