脱胎链家，中国居住服务平台第一股。贝壳是中国领先的线上线下一体化房产交易和服务平台，公司业务广泛，包括存量房交易、新房交易、家装家居、房屋租赁、新兴业务及其他，2024 年收入占比分别为30%、36%、16%、15%、3%，贡献利润占比分别为44%、30%、16%、3%、8%。自2001 年北京链家成立以来，公司已经积累了超24 年的行业运营经验，已成长为中国房地产经纪服务领域的头部企业。2024 年，公司交易总额达3.3 万亿元，实现营业收入935 亿元，近三年CAGR24%，2022-2024 年经调整归母净利润分别为29、98、72 亿元。
　　通过构建ACN 网络和楼盘字典重塑行业生态，构筑竞争壁垒，且可复制性弱。针对传统经纪行业恶性竞争的问题，公司通过构建ACN 网络将完整的存量房交易流程拆解为多个环节，并允许跨品牌、跨门店经纪人合作，基于经纪人在交易中承担的不同角色进行佣金分配，将经纪人从零和博弈转为合作共赢，大幅提升交易效率及经纪人的专业性。针对行业虚假房源的问题，公司自2008 年开始积累打磨“楼盘字典”，截止2024 年，记录在库的真实房屋数突破2.89 亿套，堪称行业数据基石，也为公司平台化奠定基础。由于ACN 网络和楼盘字典的构建需要大量的时间、资金投入，且规模越大参与者粘性越强，短期难以被竞争对手复制。
　　二手房成交总量beta 边际向好，新房渠道分销渗透率提升，叠加平台覆盖网络扩大，推动公司GTV 实现较行业的超额表现，市占率持续提升。（1）存量房交易服务：2023/2024/2025H1 公司存量房总GTV 分别为2/2.2/1.2 万亿元，同比分别为28.6%/10.8%/13.7%，2024 年市占率达31.1%，同比提升2.5pct。存量房业务的增长，一方面源于当前房地产行业已步入存量时代，二手房成交中枢持续上移，奠定公司GTV 增长的市场基础；另一方面，公司凭借庞大的人店网络、海量的房源客源优势，不断吸引新的经纪品牌加入，非链家门店拓展提速，推动市占率稳步提升。（2）新房交易服务：2023/2024/2025H1 公司新房GTV 分别为1/0.97/0.49万亿元，同比分别为6.6%/-3.3%/26%，分别优于全国商品住宅销售额增速18.4pct/14.3pct/31.8pct，同期市占率提升至9.7%/11.4%/12.6%。我国新房销售市场仍处于长坡下行期，开发商面临新房去化困难、库存积压的压力，渠道分销成为重要去化路径，与公司的合作比例提升，同时公司依托自身的信息化基础设施和客户资源，去化能力不断增强，推动新房GTV 增速持续跑赢行业。
　　家装业务快速扩张，规模效应压低集采成本，经纪业务引流降低获客成本，较同行更易实现盈利。2024 年/2025H1 公司家装家居业务GTV169/75 亿元，同比分别增长27%/16.5%，贡献利润率提升至30.7%/32.3%。依托房产交易业务在获客和转化的协同，公司家装业务已成长为行业龙头。其核心优势在于，经纪业务精准引流，大幅降低获客成本；规模效应下通过集采降低材料成本，叠加调度优化提升人效，共同强化盈利能力。2025 年上半年公司家装家居业务城市层面扣除总部费用前实现盈利，未来随着业务布局密度提升，更多城市有望实现盈利。
　　投资建议：预计公司2025/2026/2027 年营业收入分别为946/953/1005 亿元，同比增速为1.2%/0.8%/5.5%；归母净利润分别为37.1/52.8/61 亿元，同比增速为-8.7%/42.4%/15.5%，当前股价对应PE 分别为37.5/26.3/22.8 倍。采用DCF 模型计算得到公司目标价为61.3 元/股，对应2026 年业绩PE 倍数为40.7 倍，对应当前股价空间54.5%。首次覆盖，给予公司“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业宏观政策风险，新房市场中介渗透率的提升低于预期，佣金率政策监管，报告中假设和测算或存在误差